집을 사고 소유권 이전등기를 할 때는 취득세 말고도 '국민주택채권'을 사야 해요. 사야 하는 금액은 주택의 시가표준액(보통 공시가격)에 매입률을 곱해서 정해요. 2026년 기준으로 서울특별시나 광역시에 있는 공시가격 5억 원 주택이면 매입률이 1,000분의 26이라 1,300만 원어치를 사야 해요. 다만 대부분은 채권을 사자마자 은행에 되팔고, 그날의 매도 할인율만큼만 손해를 봐요. 예를 들어 할인율이 5%라고 가정하면 1,300만 원 중 65만 원이 실제로 나가는 돈이 돼요. 이 65만 원이 흔히 말하는 '채권 할인 비용'이에요.
국민주택채권은 왜 사야 하고 누가 사나요
국민주택채권은 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하려고 주택도시기금의 부담으로 발행하는 채권이에요(주택도시기금법 제7조). 주택도시기금법 시행령 별표가 부동산 등기, 각종 인허가, 공공기관과의 건설공사 도급계약처럼 채권을 사야 하는 경우와 금액을 정해 두었어요. 일반 가정이 가장 자주 만나는 경우는 부동산 등기예요. 집이나 땅을 사서 소유권 이전등기를 하거나, 상속·증여로 부동산을 받거나, 대출을 받으면서 저당권을 설정할 때예요.
채권이라고 해서 투자 상품처럼 고르는 게 아니라, 등기를 하려면 의무적으로 사야 하는 '등기 비용의 일부'에 가까워요. 채권을 사는 일은 등기를 맡은 법무사가 대신 처리해 주는 경우가 많고, 이때는 비용 내역에 채권 관련 금액이 따로 적혀 나와요. 내역서를 받으면 매입액인지, 되판 뒤의 할인 비용인지부터 확인해 보세요.
주택 매입률표: 시가표준액과 지역에 따라 1,000분의 13~31
주택 소유권 이전등기의 매입률은 시가표준액 구간과 지역(특별시·광역시인지, 그 밖의 지역인지)에 따라 달라요. 아래 표는 국가법령정보센터에 올라 있는 주택도시기금법 시행령 별표(2026년 9월 15일 시행본)의 '제1종국민주택채권 매입대상 및 금액표' 가운데 부동산 등기 항목을 옮긴 거예요.
| 주택 시가표준액 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만 원 이상 5천만 원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억 원 이상 1억 6천만 원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6천만 원 이상 2억 6천만 원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6천만 원 이상 6억 원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억 원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
기준이 되는 금액은 매매가격이 아니라 시가표준액이에요. 주택은 보통 국토교통부와 지자체가 발표하는 공시가격(공동주택가격·개별주택가격)이 시가표준액이 돼요. 매매가 10억 원인 아파트라도 공시가격이 6억 원 아래라면 '6억 원 이상' 칸이 아니라 '2억 6천만 원 이상 6억 원 미만' 칸을 써요. 다만 아직 공시가격이 나오지 않은 신규 분양 공동주택은 지방세법에 따른 취득 당시 가액을 시가표준액으로 본다고 별표에 적혀 있어요. 분양 아파트에 처음 입주하면서 등기할 때는 분양가 기준으로 계산된다는 뜻이에요.
지역은 '특별시 및 광역시'와 '그 밖의 지역' 두 가지로만 나뉘어요. 서울특별시와 부산·대구·인천·광주·대전·울산광역시가 앞쪽이고, 경기도의 시처럼 특별시·광역시가 아닌 곳은 그 밖의 지역 요율을 써요. 시가표준액 2천만 원 미만 주택은 표에 구간이 없어서 매입 대상이 아니에요.
국민주택채권 매입액 계산 순서와 1만 원 단수 처리
- 주택의 시가표준액(공시가격)을 확인해요. 등기할 해의 공시가격을 써요.
- 주택이 있는 곳이 특별시·광역시인지 그 밖의 지역인지 정해요.
- 표에서 해당 구간의 매입률을 찾아 시가표준액에 곱해요.
- 1만 원 미만 단수를 정리해요. 단수가 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고, 5천 원 미만이면 버려요.
- 채권을 바로 되팔 계획이라면 매입액 × 그날 매도 할인율이 실제 부담액이에요.
단수 처리는 같은 별표 제4호에 있어요. 국민주택채권의 최저 매입금액은 1만 원이고, 1만 원 미만 단수가 5천 원 이상 1만 원 미만이면 1만 원으로, 5천 원 미만이면 단수가 없는 것으로 본다고 정해 두었어요. 그래서 계산된 금액이 3,255,000원이면 단수 5,000원이 올라가 3,260,000원어치를 사야 하고, 5,957,000원이면 단수 7,000원이 올라가 5,960,000원이 돼요.
국민주택채권 계산 예시: 서울·광역시·경기 주택별 매입액
아래 금액은 모두 이 사이트의 국민주택채권 계산기로 돌려 확인한 값이에요. 매도 할인율은 매일 바뀌기 때문에, 할인 비용 예시는 할인율을 5%로 가정한 계산이에요.
| 조건 | 매입률 | 계산된 금액 | 실제 매입액 |
|---|---|---|---|
| 서울, 공시가격 5억 원 주택 | 26/1,000 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 광역시, 공시가격 1억 5,500만 원 주택 | 21/1,000 | 3,255,000원 | 3,260,000원 |
| 경기도의 시, 공시가격 2억 5천만 원 주택 | 18/1,000 | 4,500,000원 | 4,500,000원 |
| 서울, 공시가격 2억 5,900만 원 주택 | 23/1,000 | 5,957,000원 | 5,960,000원 |
| 서울, 공시가격 2억 6천만 원 주택 | 26/1,000 | 6,760,000원 | 6,760,000원 |
마지막 두 줄을 비교해 보면 구간 경계의 효과가 보여요. 공시가격이 100만 원 차이인데 매입률이 1,000분의 23에서 26으로 바뀌면서 매입액은 5,960,000원에서 6,760,000원으로 80만 원 늘어요. 다만 이건 '사야 하는 채권 금액' 차이이고, 바로 되팔면 실제 부담은 그 80만 원에 할인율을 곱한 만큼만 늘어나요. 할인율 5%라면 4만 원 차이예요.
공시가격 5억 원 주택을 사서 바로 매도하면
서울의 공시가격 5억 원 주택이면 매입액은 13,000,000원이에요. 이걸 사자마자 할인율 5%에 되판다고 가정하면 본인 부담은 13,000,000원 × 5% = 650,000원이고, 매도 대금으로 12,350,000원이 돌아와요. 결국 등기하는 날 필요한 현금은 1,300만 원 전체가 아니라 65만 원 남짓인 셈이에요. 계산기에서 매도 할인율 칸을 비워 두면 매입액만, 할인율을 넣으면 본인 부담과 돌려받는 금액까지 함께 보여 줘요.
바로 팔 때 내는 할인 비용은 매일 달라져요
채권을 끝까지 들고 있으면 만기에 원금과 이자를 돌려받지만, 표면 이자가 시장 금리보다 낮은 편이라 대부분은 바로 팔아요. 시장에서 이 채권을 사 가는 쪽은 낮은 이자를 보상받으려고 액면보다 싸게 사요. 그 차이가 매도 할인율이고, 시장 금리가 오르면 할인율도 커지고 금리가 내리면 작아지는 식으로 매일 바뀌어요. 그래서 '채권 할인 비용은 얼마'라고 미리 딱 잘라 말하기 어렵고, 등기 당일 은행이나 법무사에게 그날 할인율을 확인해야 해요.
잔금일과 등기일을 정할 때 이 비용을 따로 챙겨 두면 좋아요. 취득세는 금액이 커서 미리 계산해 두지만, 채권 할인 비용과 법무사 수수료, 중개보수는 '잔금 날 생각보다 더 나간 돈'으로 남기 쉬워요. 집 살 때 드는 부대비용을 한 번에 정리하려면 취득세 계산기와 중개보수 글을 함께 보세요.
토지·상가·상속·근저당 설정은 매입률이 달라요
같은 부동산 등기라도 주택이 아니면 다른 표를 써요. 상속이나 증여처럼 돈을 내지 않고 받는 경우는 매입률이 더 높고, 대출을 받으며 저당권을 설정할 때는 설정금액을 기준으로 해요.
| 구분 | 시가표준액(저당권은 설정금액) | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|---|
| 토지 | 5백만 원 이상 5천만 원 미만 | 25/1,000 | 20/1,000 |
| 토지 | 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 40/1,000 | 35/1,000 |
| 토지 | 1억 원 이상 | 50/1,000 | 45/1,000 |
| 주택·토지 외(상가 등) | 1천만 원 이상 1억 3천만 원 미만 | 10/1,000 | 8/1,000 |
| 주택·토지 외(상가 등) | 1억 3천만 원 이상 2억 5천만 원 미만 | 16/1,000 | 14/1,000 |
| 주택·토지 외(상가 등) | 2억 5천만 원 이상 | 20/1,000 | 18/1,000 |
| 상속·증여 등 무상 취득 | 1천만 원 이상 5천만 원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 상속·증여 등 무상 취득 | 5천만 원 이상 1억 5천만 원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 |
| 상속·증여 등 무상 취득 | 1억 5천만 원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 |
| 저당권 설정·이전 | 설정금액 2천만 원 이상 | 10/1,000 | 10/1,000 |
저당권은 설정금액이 2천만 원 이상일 때만 대상이고, 매입금액이 10억 원을 넘으면 10억 원까지만 사요. 예를 들어 채권최고액(설정금액)이 3억 6천만 원인 근저당을 설정하면 3억 6천만 원 × 1,000분의 10 = 3,600,000원어치를 사야 해요. 대출 3억 원에 설정금액을 120%로 잡는 경우가 이런 모양이에요. 저당권 설정 때 채권 비용을 누가 부담하는지는 금융회사와 상품마다 다를 수 있으니 대출 상담 때 확인해 보세요.
국민주택채권 매입이 면제되는 경우
별표에는 매입 의무를 통째로 면제하는 대상과 일부 경우에 사지 않아도 되는 경우가 적혀 있어요. 국가기관, 지방자치단체, 공공기관, 지방공기업, 한국자산관리공사, 부동산투자회사, 한국주택금융공사는 매입 의무가 면제돼요. 개인에게 의미가 큰 예로는 농업인·어업인 등이 영농을 목적으로 농지를 취득해 소유권이전등기를 하거나 농지에 저당권을 설정할 때, 그리고 주택에 저당권을 설정하고 연금 방식으로 생활자금을 대출받는 장기주택저당대출에 가입한 사람이 그 주택에 근저당권을 설정할 때 매입하지 않는 규정이 있어요. 해당 여부는 요건이 세세하니 등기 전에 은행이나 법무사에게 확인하는 게 좋아요.
국민주택채권에서 자주 헷갈리는 점
첫 번째로 많이 헷갈리는 건 기준 금액이에요. 매매가격에 매입률을 곱하면 실제보다 훨씬 큰 금액이 나와요. 주택은 공시가격 같은 시가표준액이 기준이라, 공시가격을 먼저 확인해야 정확한 숫자가 나와요. 공시가격이 어떻게 정해지고 재산세에 어떻게 쓰이는지는 재산세 계산 글에서 함께 볼 수 있어요.
두 번째는 '채권을 1,300만 원어치 사면 1,300만 원이 사라진다'는 오해예요. 채권은 돈을 내고 받는 자산이라 되팔면 대부분이 돌아와요. 사라지는 돈은 할인율만큼이에요. 반대로 '어차피 돌려받으니 0원'이라고 생각해도 안 돼요. 등기 당일에 할인 비용은 확실히 나가요.
세 번째는 취득세와 같은 것으로 보는 경우예요. 취득세는 지방세로 내는 세금이고, 국민주택채권은 주택도시기금법에 따라 사는 채권이에요. 기준 금액도 다르고(취득세는 원칙적으로 취득가액, 채권은 시가표준액) 내는 곳도 달라요. 집을 살 때 이 두 가지를 따로 계산해야 하는 이유예요.
이 글은 국민주택채권 매입액을 계산하는 방법을 설명한 일반 정보예요. 실제 매입 대상·면제 여부와 그날의 매도 할인율은 등기 조건에 따라 달라질 수 있으니, 등기 전에 거래 은행이나 법무사 등 전문가에게 확인하세요. 특정 금융상품 가입이나 대출을 권유하지 않아요.
국민주택채권 매입 비용 자주 묻는 질문
- 국민주택채권 매입액은 매매가격 기준인가요?
- 아니에요. 주택은 시가표준액, 보통 공시가격이 기준이에요. 공시가격이 없는 신규 분양 공동주택만 취득 당시 가액을 시가표준액으로 봐요.
- 서울 공시가격 5억 원 아파트를 사면 채권을 얼마나 사야 하나요?
- 2억 6천만 원 이상 6억 원 미만 구간의 특별시 요율 1,000분의 26이 적용돼 13,000,000원어치를 사야 해요.
- 국민주택채권을 바로 팔면 얼마를 손해 보나요?
- 매입액에 그날의 매도 할인율을 곱한 만큼이에요. 할인율은 매일 바뀌는데, 예를 들어 5%라면 1,300만 원어치에서 65만 원을 부담해요.
- 주택담보대출 근저당 설정에도 국민주택채권을 사나요?
- 저당권 설정금액이 2천만 원 이상이면 설정금액의 1,000분의 10을 사야 해요. 매입금액은 10억 원이 상한이에요.
- 국민주택채권 1만 원 미만 금액은 어떻게 처리하나요?
- 최저 매입금액이 1만 원이고, 1만 원 미만 단수가 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고 5천 원 미만이면 버려요.