주택 재산세 계산법: 공시가격 3억·6억 아파트면 재산세는 얼마일까? 공정시장가액비율과 세율 순서 (2026년 기준)

주택 재산세는 '공시가격 → 공정시장가액비율을 곱한 과세표준 → 세율' 순서로 계산해요. 2026년 기준으로 1세대 1주택자가 공시가격 3억 원짜리 집을 가지고 있다면 과세표준은 3억 원의 43%인 1억 2,900만 원이고, 특례세율을 적용한 재산세 본세는 9만 9,000원이에요. 여기에 도시지역분 18만 600원과 지방교육세 1만 9,800원이 붙어 한 해 합계는 29만 9,400원이 돼요. 같은 공시가격이라도 1주택인지, 공시가격이 9억 원을 넘는지, 도시지역에 있는지에 따라 결과가 꽤 달라지니 순서대로 짚어 볼게요.

재산세는 언제, 누구에게 나오나요?

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이에요(지방세법 제114조). 6월 1일 현재 집을 가진 사람이 그해 재산세를 모두 내요. 그래서 5월 31일에 잔금을 치르고 집을 산 사람은 그해 재산세를 내야 하고, 6월 2일에 산 사람은 그해 재산세가 나오지 않아요. 매매 날짜를 정할 때 매도인과 매수인이 이 날짜를 두고 신경전을 벌이는 이유가 여기에 있어요.

주택분 재산세는 한 해 세액의 절반을 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 절반을 9월 16일부터 9월 30일까지 내요(지방세법 제115조). 다만 그해 부과할 세액이 20만 원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있어요. 9월에 날아오는 재산세 고지서에는 주택 나머지 절반과 토지분이 함께 들어 있어서, 7월과 9월 금액이 똑같지 않은 경우가 많아요.

1단계: 공시가격이 출발점이에요

재산세는 실제 거래가격이 아니라 시가표준액으로 매겨요. 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 공동주택가격이나 개별주택가격, 흔히 말하는 공시가격이에요(지방세법 제4조). 아파트를 10억 원에 샀더라도 공시가격이 7억 원이면 재산세 계산은 7억 원에서 시작해요. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있어요.

계산기를 쓸 때 가장 흔한 실수가 매매가나 시세를 그대로 넣는 거예요. 시세를 넣으면 과세표준이 커져 재산세가 실제보다 훨씬 크게 나와요. 반드시 공시가격을 확인해서 넣어야 해요.

2단계: 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들어요

공시가격 전체에 세금을 매기지 않고 일정 비율만 과세표준으로 잡아요. 이 비율이 공정시장가액비율이에요. 지방세법 제110조는 주택의 경우 40~80% 범위(1세대 1주택은 30~70%)에서 대통령령으로 정하도록 하고, 지방세법 시행령 제109조가 실제 비율을 정해요. 2026년도 재산세 비율은 아래 표와 같아요.

1세대 1주택 특례비율은 시가표준액이 9억 원을 넘는 집에도 적용돼요. 시행령 제109조가 괄호로 '시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다'고 적어 두었어요. 반면 집이 두 채 이상이면 각 주택에 60%를 적용해요. 공시가격 3억 원짜리 집이라도 1주택자는 과세표준이 1억 2,900만 원, 다주택자는 1억 8,000만 원으로 출발점부터 차이가 나요.

과세표준에는 상한도 있어요. 지방세법 제110조 제3항은 주택 과세표준이 '직전 연도 과세표준 상당액 + 올해 과세표준 × 과세표준상한율'보다 크면 그 상한액까지만 과세표준으로 보도록 해요. 과세표준상한율은 0~5% 범위에서 대통령령으로 정해요. 공시가격이 한 해에 크게 올라도 과세표준이 한꺼번에 뛰지 않게 막는 장치예요. 이 상한은 전년도 과세 자료가 있어야 계산할 수 있어서, 계산기는 상한을 반영하지 않은 금액을 보여 줘요. 실제 고지액이 계산 결과보다 적게 나올 수 있는 이유예요.

3단계: 표준세율과 1세대 1주택 특례세율

과세표준이 나오면 누진세율을 곱해요. 주택의 표준세율은 지방세법 제111조, 1세대 1주택 특례세율은 제111조의2에 있어요. 특례세율은 표준세율보다 구간마다 0.05%포인트 낮아요.

특례세율에는 조건이 있어요. 1세대 1주택이면서 시가표준액(공시가격)이 9억 원 이하인 주택에만 적용돼요. 공시가격이 9억 원을 넘는 1주택은 공정시장가액비율은 45% 특례를 받지만 세율은 표준세율을 써요. 또 특례세율 조문에는 '2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효'하다는 기한이 붙어 있어요. 재산세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립하니, 2026년 재산세에는 특례세율이 적용되지만 2027년 재산세에 계속 적용될지는 법 개정 여부를 확인해야 해요.

4단계: 도시지역분과 지방교육세를 더해요

고지서에 찍히는 금액은 재산세 본세만이 아니에요. 도시지역 가운데 지방의회 의결을 거쳐 고시한 지역에 있는 주택에는 '재산세 도시지역분'이 붙어요(지방세법 제112조). 과세표준에 0.14%를 곱하고, 지방자치단체는 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있어요.

지방교육세는 재산세 본세의 20%예요(지방세법 제151조 제1항 제6호). 여기서 본세에는 도시지역분이 들어가지 않아요. 조문이 '제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다'고 정하고 있어서, 도시지역분에는 교육세가 붙지 않아요. 계산 순서를 식으로 쓰면 이렇게 돼요.

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
2. 재산세 본세 = 과세표준 × 누진세율(1주택·9억 이하면 특례세율)
3. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
4. 지방교육세 = 재산세 본세 × 20%
5. 합계 = 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세 (10원 미만 절사)

공시가격별 재산세 계산 예시

아래 금액은 모두 사이트의 재산세 계산기로 돌려 확인한 값이에요. 도시지역분 적용 지역이고, 과세표준 상한과 지방자치단체 감면은 없다고 가정했어요.

공시가격 3억 원 1주택을 손으로 다시 따라가 볼게요. 과세표준은 3억 원 × 43% = 1억 2,900만 원이에요. 특례세율 두 번째 구간이라 3만 원 + (1억 2,900만 원 − 6,000만 원) × 0.1% = 3만 원 + 6만 9,000원 = 9만 9,000원이 본세예요. 도시지역분은 1억 2,900만 원 × 0.14% = 18만 600원, 지방교육세는 9만 9,000원 × 20% = 1만 9,800원이에요. 셋을 더하면 29만 9,400원이에요.

공시가격 6억 원 1주택은 과세표준 2억 6,400만 원에 특례세율 세 번째 구간을 적용해 12만 원 + 1억 1,400만 원 × 0.2% = 34만 8,000원이 본세예요. 7월과 9월에 나눠 내면 각각 39만 3,600원이에요.

공시가격 10억 원 1주택에서는 9억 원 기준이 효과를 드러내요. 공정시장가액비율은 1주택 특례 45%를 받아 과세표준이 4억 5,000만 원이지만, 공시가격이 9억 원을 넘어 특례세율을 쓸 수 없어요. 표준세율로 57만 원 + 1억 5,000만 원 × 0.4% = 117만 원이 본세예요. 같은 과세표준에 특례세율을 썼다면 42만 원 + 1억 5,000만 원 × 0.35% = 94만 5,000원이었을 테니, 9억 원 선을 넘는 순간 본세가 22만 5,000원 늘어나는 셈이에요.

다주택자의 공시가격 3억 원 주택은 같은 집인데도 합계가 57만 6,000원으로, 1주택자(29만 9,400원)의 두 배 가까이 돼요. 공정시장가액비율 60%와 표준세율이 함께 작용한 결과예요.

재산세 계산에서 자주 헷갈리는 점

가장 많이 헷갈리는 건 '1세대 1주택'의 판단이에요. 지방세법 시행령 제110조의2는 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족(동거인 제외)으로 이뤄진 1세대가 국내에 주택을 1개만 가진 경우를 1세대 1주택으로 봐요. 신탁한 주택은 위탁자의 주택 수에 더해요(지방세법 제111조의2 제2항). 같은 등본에 오른 부부가 각자 한 채씩 가지고 있으면 세대 기준 2주택이 되는 거예요. 반대로 주택 수에서 빼 주는 예외도 있어요. 같은 조항은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 혼인 전부터 각자 1채씩 가졌고 혼인일부터 5년이 지나지 않은 주택 등을 주택 수 계산에서 제외해요. 예외 요건이 세세하니 해당되는 사람은 관할 시·군·구 세무 부서에 확인하는 게 안전해요.

두 번째는 세부담 상한이에요. 지방세법 제122조의 세부담 상한(직전 연도 세액의 150%)은 2023년 3월 개정 뒤로 '주택의 경우에는 적용하지 아니한다'고 정하고 있어요. 그 대신 앞에서 본 과세표준 상한제가 주택에 적용돼요. 오래된 글에서 세부담 상한을 근거로 계산한 내용은 지금 기준과 다를 수 있어요.

세 번째는 재산세와 종합부동산세를 같은 세금으로 보는 경우예요. 재산세는 시·군·구가 매기는 지방세이고, 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 국세인 종합부동산세가 12월 1일부터 15일 사이에 따로 부과돼요(종합부동산세법 제16조). 재산세 계산기는 종합부동산세를 포함하지 않아요.

마지막으로 지방자치단체 조례에 따라 세율이 달라질 수 있어요. 지방세법 제111조 제3항은 특별한 재정수요나 재해 등으로 불가피할 때 지방자치단체장이 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감하고 그해에만 적용할 수 있게 하고, 도시지역분 세율도 조례로 0.23%까지 달리 정할 수 있어요. 그래서 같은 공시가격이라도 지역에 따라 고지액이 조금씩 다를 수 있어요.

이 글은 2026년 지방세법과 시행령을 바탕으로 한 일반 정보예요. 1세대 1주택 해당 여부, 과세표준 상한 적용, 지방자치단체 감면에 따라 실제 고지액은 달라질 수 있어요. 정확한 금액은 위택스나 관할 시·군·구 세무 부서에서 확인하고, 주택 수 판단이 애매하면 세무사 같은 전문가와 상의하세요.

주택 재산세 자주 묻는 질문

재산세는 6월 1일 기준으로 누가 내나요?

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이라 그날 집을 가진 사람이 그해 재산세를 모두 내요. 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 치르면 매도인이 내요.

2026년 1주택 공정시장가액비율은 몇 %인가요?

공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%예요. 다주택 등 그 밖의 주택은 60%예요.

공시가격 3억 원 아파트 재산세는 얼마인가요?

1세대 1주택이고 도시지역분 적용 지역이면 재산세 본세 9만 9,000원, 도시지역분 18만 600원, 지방교육세 1만 9,800원으로 합계 29만 9,400원이에요. 과세표준 상한이나 감면이 적용되면 이보다 적을 수 있어요.

공시가격 9억 원이 넘는 1주택도 특례를 받나요?

공정시장가액비율 45% 특례는 받지만 1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억 원 이하 주택에만 적용돼서 표준세율로 계산해요.

재산세는 언제 내나요?

주택분은 절반을 7월 16일~31일, 나머지 절반을 9월 16일~30일에 내요. 그해 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 낼 수 있어요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제110조(과세표준)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제111조(세율)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제112조(재산세 도시지역분)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제114조(과세기준일)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제115조(납기)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제122조(세 부담의 상한)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제110조의2(1세대 1주택의 범위)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제16조(부과·징수 등)
• 부동산 공시가격 알리미
• 위택스