주택 취득세율 계산: 1주택은 1~3%, 2주택·3주택은 몇 %일까? 조정대상지역별 세율표 (2026년 기준)

주택을 사서 1주택자가 되는 경우 취득세율은 집값에 따라 1~3%예요. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고, 그 사이는 금액에 따라 세율이 조금씩 올라가요. 이미 집이 있는 상태에서 하나를 더 사면 달라져요. 조정대상지역에서 2주택이 되거나 비조정지역에서 3주택이 되면 8%, 조정대상지역에서 3주택 이상이 되거나 비조정지역에서 4주택 이상이 되면 12%예요. 법인이 주택을 사면 주택 수와 상관없이 12%예요. 여기에 지방교육세와 (전용 85㎡ 초과라면) 농어촌특별세가 붙어요.

같은 7억 원 아파트라도 처음 사는 집이면 취득세 등 세금이 1,285만 9천 원이고, 조정대상지역 세 번째 집이면 8,680만 원이에요. 차이가 일곱 배 가까이 나요. 계약서에 도장을 찍기 전에 내 주택 수와 지역부터 확인해야 하는 이유예요. 아래에서 지방세법 조문을 기준으로 세율을 정리하고, 계산기로 낸 금액 예시를 함께 볼게요.

1주택 취득세율: 6억 이하 1%, 9억 초과 3%

유상거래(매매)로 주택을 사는 경우의 기본 세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호에 있어요. 무주택자가 첫 집을 사거나, 1주택자가 집을 갈아타는 경우, 비조정지역에서 두 번째 집을 사는 경우가 이 세율을 따라요.

6억~9억 원 구간의 계산식은 처음 보면 낯설어요. 취득가액을 억 원 단위로 넣으면 이해하기 쉬워요. 7억 원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.6667이고, 이 값에 1/100을 곱한 0.016667을 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 구하면 0.0167, 즉 1.67%예요. 같은 방식으로 6억 5천만 원은 1.33%, 7억 5천만 원은 2%, 8억 원은 2.33%, 8억 5천만 원은 2.67%예요. 9억 원에서 정확히 3%가 돼서 그다음 구간과 이어져요.

다주택 취득세 중과: 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 12%

다주택자의 중과세율은 지방세법 제13조의2 제1항에 있어요. 조문은 '제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)을 표준세율로 하여 중과기준세율의 100분의 200(또는 400)을 합한 세율'이라고 적혀 있어요. 중과기준세율은 2%라서(같은 법 제6조 제19호) 4% + 2% × 2 = 8%, 4% + 2% × 4 = 12%가 나와요.

여기서 기준은 '새로 사는 집이 어디에 있느냐'예요. 이미 가진 집이 조정대상지역에 있든 없든, 지금 사는 집이 조정대상지역에 있으면 왼쪽 열을 봐요. 그리고 이사 때문에 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 '일시적 2주택'은 대통령령이 정한 요건을 채우면 조정대상지역이라도 8%가 아니라 1~3%를 적용받아요. 처분 기한 같은 세부 요건은 시행령에 있으니 계약 전에 관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 확인해 보세요.

조정대상지역 지정 시점도 따져 봐야 해요. 조정대상지역으로 지정 고시되기 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙서류로 확인되면, 지정 전에 취득한 것으로 봐요(지방세법 제13조의2 제4항). 어느 지역이 조정대상지역인지는 정부가 수시로 바꾸니 취득일 기준 지정 현황을 국토교통부 고시로 확인해야 해요.

취득세에 붙는 지방교육세·농어촌특별세

취득세 고지서에는 취득세만 있는 게 아니에요. 지방교육세는 항상 붙고, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘는 주택에 붙어요.

• 지방교육세(1~3% 세율 주택): 취득세율의 50%를 적용한 금액의 20%라서 결국 취득세액의 10%예요(지방세법 제151조 제1항 제1호). 1%면 0.1%, 3%면 0.3%예요.
• 지방교육세(8%·12% 중과 주택): 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 2%의 20%, 즉 과세표준의 0.4%예요(같은 호 나목).
• 농어촌특별세: 취득세 표준세율을 2%로 바꿔 계산한 취득세액의 10%예요(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 1~3% 주택은 0.2%, 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%가 돼요.
• 전용 85㎡ 이하 주택: 시행령이 정한 서민주택 취득이라 농어촌특별세를 내지 않아요(농어촌특별세법 제4조 제11호).

계산 예시: 6억·7억·8억 원 아파트 취득세

아래 금액은 모두의 계산기 취득세 계산기에 취득가액, 취득 시나리오, 전용 85㎡ 초과 여부를 넣어 나온 값이에요. 생애최초 감면 같은 특례는 빼고 계산했어요.

7억 원 집을 기준으로 보면 1주택이면 1,285만 9천 원, 조정대상지역 2주택이면 5,880만 원, 조정대상지역 3주택이면 8,680만 원이에요. 2주택 중과만으로도 세금이 4,594만 1천 원 늘어요. 비조정지역에서 두 번째 집을 사면 1주택과 같은 1,285만 9천 원이고, 비조정지역 세 번째 집이면 8% 중과라 조정대상지역 2주택과 같은 5,880만 원이에요.

취득세는 등기 전에 미리 현금으로 준비해야 하는 돈이에요. 중개보수와 국민주택채권 매입 비용도 같은 시기에 나가니, 대출 한도를 계산할 때 이 금액까지 빼고 자금 계획을 세우는 게 좋아요.

주택 수 계산에서 놓치기 쉬운 것

중과세율을 정하는 주택 수는 등기부에 내 이름으로 된 집만 세는 게 아니에요. 지방세법 제13조의3은 다음과 같은 것도 주택 수에 넣도록 정하고 있어요.

• 주택분양권: 아파트 분양에 당첨되거나 분양권을 사서 가진 지위
• 조합원입주권: 재건축·재개발 조합원 지위(기존 건물이 철거됐어도 포함)
• 주거용 오피스텔: 재산세를 주택으로 내고 있는 오피스텔
• 신탁한 주택: 신탁법에 따라 맡긴 주택은 맡긴 사람(위탁자)의 주택 수에 포함

또 주택 수는 개인이 아니라 1세대 기준이에요. 같은 세대의 배우자나 함께 사는 가족이 가진 주택도 합쳐서 셀 수 있어요. 세대를 어떻게 나누는지, 어떤 주택을 주택 수에서 빼 주는지는 시행령에 세부 규정이 많아서 사례마다 결과가 달라질 수 있어요.

생애최초 취득세 감면과 신고 기한

본인과 배우자 모두 주택을 가져 본 적이 없고, 직접 살 목적으로 취득가액 12억 원 이하 주택을 사면 생애최초 주택 구입 감면을 받을 수 있어요(지방세특례제한법 제36조의3). 2028년 12월 31일까지 취득하는 경우에 적용돼요. 산출한 취득세가 200만 원 이하이면 면제하고, 200만 원을 넘으면 200만 원을 빼 줘요. 전용 60㎡ 이하이면서 일정 가액(수도권 6억 원, 그 밖은 3억 원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택 등이나 인구감소지역 주택은 공제 한도가 300만 원이에요.

예를 들어 생애최초로 6억 원 아파트를 사면 취득세 600만 원에서 200만 원을 빼서 취득세는 400만 원이 돼요. 지방교육세 등 부가세도 감면에 맞춰 다시 계산되니 최종 금액은 위택스나 관할 구청에서 확인하세요. 감면받은 뒤 일정 기간 안에 실제로 들어가 살지 않거나 정해진 기간 안에 팔면 감면받은 세금을 다시 낼 수 있어요. 모두의 계산기 취득세 계산기는 이 감면을 반영하지 않으니, 감면 대상이라면 계산기 결과에서 감면액만큼 줄어든다고 보면 돼요.

취득세는 취득한 날(보통 잔금일)부터 60일 이내에 신고하고 내야 해요(지방세법 제20조 제1항). 기한을 넘기면 신고·납부 지연에 따른 가산세가 붙어요. 대부분 법무사가 등기와 함께 처리하지만, 직접 할 때는 위택스에서 신고할 수 있어요.

취득세 계산에서 자주 생기는 오해

"2주택이면 무조건 8%"

새로 사는 집이 조정대상지역 밖에 있으면 2주택이 되어도 1~3% 일반세율이에요. 조정대상지역이라도 일시적 2주택 요건을 채우면 일반세율이 적용돼요. 다만 기존 집을 기한 안에 팔지 못하면 나중에 중과세율과의 차액을 추가로 내야 할 수 있어요.

"취득세는 공시가격으로 매긴다"

매매로 산 주택의 세율과 세액은 '취득당시가액', 즉 실제로 주고받은 거래가격을 기준으로 해요. 공시가격은 재산세·종합부동산세처럼 보유세에서 쓰는 기준이에요. 증여나 상속처럼 대가 없이 받는 경우는 세율(증여 3.5%, 상속 2.8% 등)과 과세표준 기준이 따로 있어요.

"85㎡ 이하면 지방교육세도 없다"

85㎡ 이하에서 빠지는 건 농어촌특별세뿐이에요. 지방교육세는 면적과 관계없이 내요. 8%·12% 중과 주택도 85㎡ 이하면 농어촌특별세는 없지만 지방교육세 0.4%는 붙어요.

이 글은 지방세법과 관련 법령을 바탕으로 주택 취득세 구조를 설명한 일반 정보예요. 실제 세율과 감면 여부는 세대 구성, 보유 주택 수, 조정대상지역 지정 시점, 일시적 2주택 요건 등 개인 상황에 따라 달라질 수 있어요. 계약 전에 관할 시·군·구청 세무과나 세무사 같은 전문가에게 확인해 주세요.

취득가액과 주택 수, 지역, 면적만 알면 대략의 취득세는 바로 나와요. 계약 전에 계산기에 넣어 보고, 중과 여부가 애매하면 그 부분만 관할 구청에 물어보면 시간을 많이 아낄 수 있어요.

주택 취득세 자주 묻는 질문

주택 취득세율은 몇 %인가요?

매매로 사서 1주택이 되면 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원은 금액에 따라 1~3%, 9억 원 초과 3%예요. 조정대상지역 2주택·비조정 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상·비조정 4주택 이상·법인은 12%예요.

7억 원 아파트 취득세는 얼마인가요?

1주택이고 전용 85㎡ 이하라면 세율 1.67%로 취득세 1,169만 원에 지방교육세 116만 9천 원을 더해 1,285만 9천 원이에요. 조정대상지역 2주택이면 5,880만 원이에요.

조정대상지역 2주택 취득세 중과를 피할 수 있나요?

이사 등으로 대통령령이 정한 일시적 2주택 요건을 채우면 중과에서 빠져 1~3% 일반세율이 적용돼요. 세부 요건은 관할 시·군·구청에서 확인하세요.

취득세 신고는 언제까지 해야 하나요?

매매로 취득했다면 취득일부터 60일 이내에 신고하고 내야 해요. 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.

생애최초 취득세 감면은 얼마인가요?

취득가액 12억 원 이하 주택을 생애 처음 살 때 취득세가 200만 원 이하면 면제, 넘으면 200만 원을 빼 줘요. 일부 소형 주택과 인구감소지역 주택은 300만 원까지예요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제20조(신고 및 납부)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)
• 국가법령정보센터, 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
• 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)
• 위택스(지방세 신고·납부)