부동산 복비 계산법: 매매·전세·월세 중개보수 요율표와 월세 환산 공식

집을 사거나 전세를 구할 때 계약서에 도장을 찍고 나면 꼭 따라오는 비용이 있어요. 바로 공인중개사에게 내는 중개보수, 흔히 말하는 복비예요. 5억 원짜리 아파트를 사면 복비가 최대 200만 원, 3억 원 전세라면 최대 90만 원이에요. 금액이 적지 않은데도 막상 계약할 때는 "보통 이 정도 받아요"라는 말만 듣고 넘어가는 경우가 많아요.

복비는 중개사가 마음대로 정하는 돈이 아니에요. 공인중개사법 시행규칙이 거래 종류와 금액 구간마다 받을 수 있는 최대 요율과 한도액을 정해 두었고, 실제 금액은 그 범위 안에서 협의해요. 이 글에서는 요율표를 읽는 법부터 월세를 거래금액으로 바꾸는 공식, 오피스텔과 상가의 차이, 부가세까지 차근차근 계산해 볼게요.

복비는 거래금액 × 상한요율, 작은 거래는 한도액까지

계산의 뼈대는 아주 단순해요. 거래금액에 상한요율을 곱하면 받을 수 있는 최대 중개보수가 나와요. 다만 거래금액이 작은 구간에는 한도액이 붙어 있어서, 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있어요.

중개보수 상한 = 거래금액 × 상한요율 (한도액이 있는 구간은 한도액을 넘지 못함)

여기서 중요한 점은 이 금액이 '정가'가 아니라 '최대치'라는 거예요. 시행규칙은 시·도 조례로 정한 요율 한도 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 결정하라고 적고 있어요. 그래서 같은 5억 원 아파트라도 0.4%를 다 받는 곳도 있고, 0.3%로 합의하는 곳도 있어요. 협의는 계약 전에 하는 게 좋아요. 잔금 날 영수증을 받고 나서 깎아 달라고 하면 분위기만 어색해지기 쉬워요.

또 하나 기억할 점은 복비를 양쪽이 각각 낸다는 거예요. 매매라면 매도인과 매수인이, 임대차라면 임대인과 임차인이 따로 내요. 5억 원 아파트 거래에서 중개사가 받는 돈은 양쪽을 합해 최대 400만 원이 되는 셈이에요.

주택 매매 요율표: 9억 원에서 요율이 올라가요

지금 쓰는 요율표는 2021년 10월 19일에 개편된 거예요. 그 전에는 9억 원 이상 매매가 한꺼번에 0.9% 이내 협의였는데, 집값이 오르면서 부담이 너무 커지자 고가 구간을 잘게 나눴어요. 매매·교환 요율은 아래와 같아요.

몇 가지 예를 들어 볼게요. 1억 5천만 원 빌라를 사면 0.5%를 곱해 75만 원이에요. 한도액 80만 원보다 작으니 75만 원이 최대예요. 그런데 1억 9천만 원이면 0.5%가 95만 원이라 한도액에 걸려 80만 원까지만 낼 수 있어요. 한도액이 있는 구간에서는 거래금액이 커져도 복비가 더 오르지 않는 거예요.

9억 원 경계는 특히 눈여겨볼 만해요. 8억 9,900만 원이면 0.4%가 적용돼 359만 6천 원인데, 9억 원이 되면 0.5%가 적용돼 450만 원이 돼요. 가격은 100만 원 올랐는데 복비는 90만 원 넘게 뛰어요. 구간이 바뀌면서 요율이 통째로 올라가기 때문이에요. 경계 근처 가격으로 계약한다면 이 차이를 알고 협상하면 좋아요. 예를 들어 9억 원에 계약하면서 요율을 0.4%로 맞추자고 제안하면, 중개사 입장에서도 바로 아래 구간과 같은 요율이라 받아들이기 쉬운 편이에요. 반대로 거래금액을 낮춰 쓰는 다운계약은 불법이고 세금 문제까지 생기니 절대 해선 안 돼요.

전세 요율표: 1억~6억 원은 0.3%예요

전세와 월세 같은 임대차는 매매보다 요율이 조금씩 낮아요. 전세는 보증금이 그대로 거래금액이에요.

전세 3억 원이면 0.3%를 곱해 90만 원이에요. 전세 5억 9천만 원은 177만 원인데, 6억 원이 되면 0.4%로 올라 240만 원이 돼요. 매매의 9억 원처럼 전세에서는 6억 원이 요율이 바뀌는 경계예요. 보증금을 조금 낮추고 월세를 약간 더하는 반전세로 계약 조건을 바꾸면 거래금액 계산이 달라지니, 그 경우엔 아래 월세 공식을 써서 다시 계산해 보세요.

월세는 보증금 + 월세 × 100으로 거래금액을 만들어요

월세 계약은 보증금만 보면 금액이 너무 작아져서, 법이 정한 방식으로 거래금액을 따로 만들어요. 시행규칙 제20조 제5항에 따르면 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 거래금액이에요. 다만 그렇게 더한 금액이 5천만 원 미만이면 100 대신 70을 곱해요. 소액 월세 세입자의 부담을 줄이려는 장치예요.

월세 거래금액 = 보증금 + 월세 × 100 → 이 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70

보증금 1천만 원에 월세 50만 원이라면 1천만 원 + 5천만 원 = 6천만 원이 거래금액이에요. 5천만~1억 원 구간이라 0.4%를 곱하면 24만 원이고, 한도액 30만 원보다 작으니 24만 원이 최대예요.

보증금 500만 원에 월세 40만 원이라면 어떨까요? 100배로 더하면 500만 원 + 4,000만 원 = 4,500만 원이라 5천만 원 미만이에요. 그래서 70배로 다시 계산하면 500만 원 + 2,800만 원 = 3,300만 원이 거래금액이 돼요. 5천만 원 미만 구간 0.5%를 곱해 16만 5천 원이에요. 70배 규칙이 없었다면 22만 5천 원이었을 테니, 원룸 세입자에게는 꽤 큰 차이예요.

오피스텔과 상가·토지는 요율표가 달라요

지금까지 본 표는 '주택'에 쓰는 요율이에요. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주택 요율표를 그대로 쓰지 않아요. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 단일 요율을 써요. 금액 구간도, 한도액도 없어요.

그래서 같은 2억 원 전세라도 아파트면 0.3%인 60만 원, 주거용 오피스텔이면 0.4%인 80만 원이 최대예요. 오피스텔 전세를 구할 때 아파트 기준으로 예상했다가 금액이 달라 놀라는 경우가 많은 이유예요. 이 조건을 갖추지 못한 오피스텔이나 토지, 상가, 사무실은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의해요. 0.9%는 상한일 뿐이라 상가 거래에서는 요율 협의가 특히 중요해요.

부가세 10%는 사무소 과세 유형에 따라 달라요

영수증을 받아 보면 복비에 10%가 더 붙어 있는 경우가 있어요. 중개업은 부가가치세 과세 대상이라, 일반과세자로 등록된 중개사무소는 보수의 10%를 부가세로 따로 받을 수 있어요. 10억 원 아파트라면 복비 500만 원에 부가세 50만 원을 더해 550만 원을 내게 돼요.

반면 연 매출이 적은 간이과세자 사무소는 보통 10%를 별도로 받지 않아요. 사무소가 어느 유형인지는 사업자등록증이나 현금영수증에 적혀 있으니, 계약 전에 부가세가 별도인지 포함인지 확인해 두세요. 복비는 현금영수증을 받을 수 있고, 매매라면 나중에 집을 팔 때 양도소득세 필요경비 증빙으로 쓸 수 있어요.

복비 계산에서 자주 헷갈리는 경우

교환 계약은 더 비싼 쪽 금액으로 계산해요

집과 집을 맞바꾸는 교환계약은 매매 요율표를 쓰되, 교환하는 두 물건 가운데 거래금액이 큰 쪽을 기준으로 해요. 6억 원 아파트와 5억 원 아파트를 교환하면서 차액을 현금으로 정산하더라도 거래금액은 6억 원이고, 각자 최대 240만 원을 내요.

분양권은 프리미엄만이 아니라 낸 돈 전체가 기준이에요

분양권을 사고팔 때는 프리미엄만 거래금액이라고 생각하기 쉬워요. 하지만 판례와 국토교통부 해석은 이미 낸 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 봐요. 분양가 5억 원 아파트의 계약금 5천만 원만 냈고 프리미엄이 1억 원이라면, 거래금액은 1억 5천만 원이에요. 매매 요율 0.5%를 곱해 75만 원이 최대예요.

한도를 넘게 요구하면 법 위반이에요

공인중개사법은 법정 보수나 실비를 넘는 금품을 받는 행위를 금지하고 있어요. '수고비'나 '성사 사례금' 같은 이름을 붙여도 상한을 넘으면 마찬가지예요. 이미 더 냈다면 초과분은 돌려받을 수 있고, 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고할 수도 있어요. 그래서 계약 전에 거래금액과 요율로 상한을 직접 계산해 두는 게 가장 확실한 대비예요.

계약이 깨지면 복비는 어떻게 되나요?

중개보수는 원칙적으로 거래계약이 성립해야 청구할 수 있어요. 계약서를 쓰기 전에 무산되면 보통 복비를 내지 않아요. 다만 계약이 체결된 뒤 한쪽 사정으로 해제된 경우에는 중개사의 잘못이 없는 한 보수를 청구할 수 있다는 것이 일반적인 해석이라, 이때는 중개사와 사정을 설명하고 금액을 조정하는 경우가 많아요.

계약 전에 확인하면 좋은 네 가지

1. 거래 종류와 물건 종류를 먼저 확인해요. 같은 금액이라도 매매·전세·월세, 아파트·오피스텔·상가에 따라 요율이 달라요.
2. 요율 경계 근처인지 봐요. 매매 9억·12억·15억 원, 전세 6억·12억·15억 원을 넘는 순간 요율이 올라가요.
3. 협의 요율을 계약서 작성 전에 정해요. 중개대상물 확인·설명서와 함께 중개보수 금액을 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있어요.
4. 부가세 별도 여부와 실비를 확인해요. 권리관계 확인에 든 실비는 영수증을 첨부해 따로 받을 수 있어요.

복비는 집값이나 보증금에 비하면 작아 보여도, 취득세와 이사비, 등기 비용이 한꺼번에 나가는 시기라 체감이 커요. 매매라면 취득세까지 함께 계산해 두면 잔금 날 필요한 현금을 정확히 준비할 수 있어요. 전세와 월세 중에서 고민 중이라면 전월세 전환율로 두 조건을 같은 기준으로 비교해 보는 것도 도움이 돼요.

모두의 계산기의 중개보수 계산기에 거래 유형과 금액만 넣으면 월세 환산부터 한도액, 부가세, 양쪽 합계까지 한 번에 나와요. 중개사와 요율을 협의했다면 그 요율을 넣어 실제로 낼 금액도 바로 확인할 수 있어요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 별표 1 주택 중개보수 상한요율(PDF)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법