전세대출 이자 계산법: 2억 원을 금리 4%로 빌리면 한 달 이자는 얼마일까?

전세대출 이자는 '대출금 × 연 금리 ÷ 12'로 한 달 치를 구해요. 전세자금대출은 대부분 계약 기간 동안 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 만기일시상환이라, 원금이 줄지 않고 매달 같은 이자가 나가요. 예를 들어 2억 원을 연 4%로 빌렸다면 2억 원 × 4% ÷ 12 = 666,667원이 한 달 이자이고, 1년이면 800만 원, 2년 계약이면 1,600만 원이에요.

식은 간단하지만 실제 부담을 따질 때는 몇 가지를 더 봐야 해요. 금리가 0.5%p만 달라도 2년이면 수백만 원 차이가 나고, 보증기관에 내는 보증료가 따로 붙어요. 대신 요건을 갖춘 근로자는 연말정산에서 이자의 40%를 소득공제받을 수 있어요. 대출금과 금리별 이자부터 보증료, 소득공제, 월세와의 비교까지 차례로 계산해 볼게요.

전세대출 월 이자 공식: 대출금 × 금리 ÷ 12

만기일시상환은 갚는 원금이 없으니 매달 남은 원금이 그대로예요. 그래서 이자도 매달 같아요. 원리금균등이나 원금균등처럼 원금을 나눠 갚는 대출은 시간이 갈수록 원금이 줄어 이자가 바뀌지만, 일반적인 전세대출은 그럴 일이 없어요.

월 이자 = 대출금 × 연 금리 ÷ 12 / 연 이자 = 대출금 × 연 금리 / 계약 기간 총이자 = 연 이자 × 기간(년)

은행은 실제로는 날짜 수로 이자를 계산하는 경우가 많아서, 31일인 달과 28일인 달의 이자가 몇백 원에서 몇천 원 다를 수 있어요. 그래도 1년 이자 합계는 이 식과 거의 같으니, 계획을 세울 때는 월 단위 식으로 충분해요. 변동금리라면 금리가 바뀌는 시점부터 새 금리로 다시 계산하면 돼요.

대출금·금리별 한 달 이자 표

아래 금리는 계산을 보여 주기 위한 예시 값이에요. 실제 금리는 은행과 상품, 신용도, 정책대출 여부에 따라 달라지니 내 대출 약정서의 금리를 넣어 보세요.

표를 보면 대출금 1억 원마다 금리 0.5%p가 한 달 이자 41,667원 차이를 만들어요. 2억 원이면 월 83,333원, 1년이면 100만 원이에요. 2년 계약이면 200만 원이니, 금리 0.5%p를 낮추는 일이 작은 일이 아니에요. 금리 1%p 차이라면 2억 원 기준으로 월 166,667원, 2년에 400만 원 차이가 나요.

보증료까지 넣으면 실제 부담이 달라져요

전세대출은 보통 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 같은 보증기관의 보증을 끼고 나와요. 그래서 이자 말고도 보증료가 따로 들어요. 보증료율은 기관과 상품, 보증금과 신용도에 따라 달라서 정해진 하나의 숫자가 없어요. 대출을 받을 때 안내받은 보증료율을 확인해 계산에 넣어 보세요.

예를 들어 보증금 3억 원 가운데 80%인 2억 4천만 원을 연 3.5%로 빌리고, 보증료율이 연 0.2%라고 가정해 볼게요. 한 달 이자는 2억 4천만 원 × 3.5% ÷ 12 = 70만 원이고, 2년 이자는 1,680만 원이에요. 보증료는 2억 4천만 원 × 0.2% × 2년 = 96만 원이라, 이자와 보증료를 합한 2년 부담은 1,776만 원이에요. 한 달로 나누면 74만 원이에요. 이자만 보면 70만 원이지만 보증료를 넣으면 한 달에 4만 원이 더 드는 셈이에요.

대출 비율을 조금만 바꿔도 이자가 달라져요. 같은 보증금 3억 원에 연 3.5%라도 80%인 2억 4천만 원 대신 70%인 2억 1천만 원만 빌리면 한 달 이자는 612,500원으로 87,500원 줄고, 2년이면 210만 원 차이예요. 대신 내 돈 3천만 원이 더 묶이니, 그 돈을 다른 곳에 두었을 때 받을 이자와 비교해 보고 정하면 돼요. 보증료도 대출금에 비례해서 계산되니 대출금이 줄면 함께 줄어요.

전세대출 이자 소득공제: 연 이자의 40%, 연 400만 원 한도

소득세법 제52조 제4항은 근로소득이 있는 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 이하 주택을 빌리려고 받은 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대해, 그 금액의 40%를 근로소득금액에서 공제한다고 정하고 있어요. 원금을 갚지 않는 전세대출이라면 1년 동안 낸 이자가 이 상환액이 돼요. 다만 이 공제와 주택청약종합저축 소득공제(조세특례제한법 제87조 제2항)를 합한 금액이 연 400만 원을 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봐요.

차입 시기와 입금 방식은 소득세법 시행령 제112조 제4항에 나와 있어요. 계약을 연장하거나 갱신하면서 대출을 받았다면 연장일이나 갱신일부터 전후 3개월 이내 차입금도 인정돼요. 국민주택규모의 정의는 주택법 제2조 제6호를 따라요. 대출금을 내 계좌로 받아 직접 집주인에게 보냈다면 요건을 채우지 못할 수 있으니, 대출 실행 방식도 확인해 두는 게 좋아요.

계산 예시: 이자, 소득공제, 예상 절세액

2억 4천만 원, 연 3.5%, 세율 구간 15%

앞의 예시에서 1년 이자는 840만 원이에요. 40%인 336만 원이 소득공제 대상이고, 400만 원 한도 안이라 전액 공제돼요. 과세표준이 15% 구간에 있다면 지방소득세를 더한 16.5%를 곱해 1년에 약 55만 4,400원의 세금이 줄어드는 셈이에요. 한 달 이자 70만 원 가운데 4만 6천 원 정도를 세금으로 돌려받는다고 보면 돼요.

3억 원, 연 4%라면 한도에 걸려요

3억 원을 연 4%로 빌리면 한 달 이자는 100만 원, 1년 이자는 1,200만 원이에요. 40%는 480만 원이지만 한도가 400만 원이라 400만 원까지만 공제돼요. 세율 16.5%라면 절세액은 66만 원이에요. 1년 이자가 1,000만 원을 넘으면 그 위로는 공제가 늘지 않는다는 뜻이에요. 같은 해에 주택청약저축 소득공제도 받는다면 둘을 합쳐 400만 원이니, 남는 한도는 더 줄어요.

1억 원, 연 4.5%, 세율 구간 6%

보증금 1억 5천만 원에 1억 원을 연 4.5%로 빌렸다면 한 달 이자는 37만 5천 원, 1년 이자는 450만 원이에요. 공제 대상은 180만 원이고, 과세표준이 6% 구간이라면 지방소득세를 더한 6.6%를 곱해 절세액은 약 11만 8,800원이에요. 세율 구간이 낮을수록 같은 공제를 받아도 줄어드는 세금이 적어요.

모든 금액은 모두의 계산기 전세대출 이자 계산기로 계산한 값이에요. 절세액은 공제 금액에 세율을 곱한 어림값이라, 실제 연말정산 결과는 다른 공제와 세액공제, 과세표준이 구간 경계에 걸리는지에 따라 달라져요.

전세대출 이자와 월세를 같은 기준으로 비교하는 법

전세가 유리한지 월세가 유리한지 볼 때는 전세대출 이자만 볼 게 아니라, 내 돈으로 낸 보증금이 묶이는 비용도 함께 따져야 해요. 보증금 2억 5천만 원 전세에 2억 원을 대출받으면 매달 이자 666,667원과 함께 내 돈 5천만 원이 2년 동안 묶여요. 이 5천만 원을 예금에 넣었다면 받았을 이자도 전세의 비용이에요.

반대쪽 월세 조건은 보증금을 월세로 바꾸는 전월세 전환율로 맞춰 볼 수 있어요. 예를 들어 전환율을 연 5%로 가정하면 보증금 2억 5천만 원은 한 달 월세 1,041,667원과 맞먹어요. 이 경우 전세대출 이자 666,667원에 묶인 5천만 원의 기회비용을 더해도 월세보다 적다면 전세 쪽이 부담이 덜하다고 볼 수 있어요. 전세와 월세 비교 계산기와 전월세 전환 계산기로 내 조건을 넣어 직접 비교해 보세요.

전세대출 이자 계산에서 자주 놓치는 것

금리 '0.1%p'도 기간과 금액을 곱하면 커져요

2억 원 대출에서 금리 0.1%p는 1년에 20만 원, 2년에 40만 원이에요. 우대금리 조건(급여 이체, 카드 사용 등)을 채우지 못해 금리가 올라가면 그만큼 이자가 늘어요. 대출을 받을 때 우대 조건과 유지 기간을 확인해 두면 예상 밖의 이자를 줄일 수 있어요.

갱신하면 금리와 보증료가 다시 정해질 수 있어요

2년 뒤 전세 계약을 갱신하면서 대출을 연장하면 그 시점의 금리 조건이 다시 적용될 수 있어요. 보증금이 올라 대출금이 늘면 이자도 비례해서 늘어요. 갱신 전에 바뀐 대출금과 금리로 다시 계산해 보는 게 좋아요. 예를 들어 보증금이 올라 대출금이 2억 원에서 2억 4천만 원으로 늘면, 같은 연 4%여도 한 달 이자는 666,667원에서 800,000원으로 133,333원 늘어나요.

중간에 갚을 때는 중도상환수수료를 확인해요

목돈이 생겨 대출 일부를 먼저 갚으면 그만큼 이자는 줄지만, 약정에 따라 중도상환수수료가 붙을 수 있어요. 줄어드는 이자와 수수료를 비교해 보고 결정하세요.

이 글은 전세대출 이자의 계산 방식과 소득공제 요건을 설명하는 일반 정보예요. 실제 이자와 보증료, 공제 가능 여부는 대출 약정, 보증기관, 소득과 세대 구성, 주택 조건에 따라 달라져요. 대출이나 계약 결정 전에는 거래 금융회사와 보증기관에 확인하고, 공제 요건은 국세청이나 세무사에게 확인해 보세요. 특정 대출 상품을 권하는 글이 아니에요.

전세대출 이자는 대출금과 금리만 알면 바로 나와요. 여기에 보증료와 소득공제를 더하고, 묶이는 내 돈까지 생각하면 실제 주거비가 보여요. 대출 안내를 받았다면 금리와 보증료율을 계산기에 넣어 2년 동안 나갈 돈을 먼저 확인해 보세요.

전세대출 이자 자주 묻는 질문

전세대출 2억 원에 금리 4%면 월 이자는 얼마인가요?

2억 원 × 4% ÷ 12 = 666,667원이에요. 1년이면 800만 원, 2년 계약이면 1,600만 원이에요.

전세대출 금리 1% 차이는 얼마나 되나요?

2억 원 기준으로 한 달에 166,667원, 1년에 200만 원, 2년이면 400만 원 차이가 나요.

전세대출 이자도 연말정산에서 공제되나요?

근로소득이 있는 무주택 세대주가 국민주택규모 이하 주택을 빌리며 요건에 맞게 대출받았다면 원리금 상환액의 40%를 소득공제받아요. 주택청약저축 공제와 합쳐 연 400만 원이 한도예요.

대출금을 제 통장으로 받아 집주인에게 보내도 공제되나요?

대출기관에서 받은 차입금은 대출기관이 임대인 계좌로 직접 입금해야 공제 요건을 갖춰요. 내 계좌를 거쳐 보냈다면 요건을 채우지 못할 수 있어요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 소득세법 제52조(특별소득공제)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)
• 국가법령정보센터, 주택법 제2조(정의)
• 주택도시기금