양도가액, 취득가액, 필요경비, 자산 구분, 보유 연수 등
결과 대기 중
계산 방법과 기준
양도소득세는 양도차익, 장기보유특별공제, 기본공제, 중과세율 여부가 함께 작동합니다. 이 계산기는 일반 부동산과 조정대상지역 다주택 중과 시나리오를 선택형으로 열어 두고 기본세율, 중과세, 지방소득세를 합산한 모의 세액을 계산합니다.
계산식과 처리 기준
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원
- 주택 단기 보유세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%를 적용합니다.
- 토지·건물 단기 보유세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%를 적용합니다.
- 총세액 = 국세 양도소득세 + 지방소득세
계산 예시
6억에 사서 9억에 판 아파트(5년 보유) 양도세는?
- 양도가액
- 900,000,000원
- 취득가액
- 600,000,000원
- 필요경비
- 10,000,000원
- 자산 구분
- 주택
- 보유 연수
- 5년
- 세율 시나리오
- 일반 부동산
결과₩86,119,000
양도차익, 장기보유특별공제, 단기 보유세율, 다주택 중과, 지방소득세를 반영한 예상 양도소득세입니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 채우지 못한 일반 과세 경우입니다.
같은 주택이 조정대상지역 2주택이라면?
- 양도가액
- 900,000,000원
- 취득가액
- 600,000,000원
- 필요경비
- 10,000,000원
- 자산 구분
- 주택
- 보유 연수
- 5년
- 세율 시나리오
- 조정지역 2주택 중과
결과₩161,491,000
양도차익, 장기보유특별공제, 단기 보유세율, 다주택 중과, 지방소득세를 반영한 예상 양도소득세입니다.
주의사항
- 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하, 2년 보유 등)와 고가주택 특례는 반영하지 않았습니다.
- 2026년 5월 9일 이전 토지거래허가를 받아 계약한 경우 등 일부는 잔금 기한까지 중과 유예가 적용될 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
2022년 5월 10일부터 유예되던 중과가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 그 이후 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
필요경비에는 무엇을 넣을 수 있나요?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 교체 같은 자본적 지출이 해당합니다. 도배·장판 같은 수선비는 인정되지 않습니다.
- 1세대 1주택 비과세, 고가주택 특례, 분양권, 법인 양도는 제외했습니다.
- 일반 부동산은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 적용합니다.
- 2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택 중과 재개 기준으로 계산합니다.
계산 결과는 입력값과 공개된 기준을 바탕으로 한 참고용 추정치이며, 세무·법률·의료 판단을 대신하지 않습니다. 기준은 2026.09.26 검토 시점입니다. 면책 고지
계산 뒤에 있는 원리