양도가액, 취득가액, 필요경비, 자산 구분, 보유 연수 등
₩105,886,000
- 양도차익
- ₩350,000,000
- 장기보유특별공제
- ₩42,000,000
- 기본공제
- ₩2,500,000
항목별 내역
- 자산 구분
- 주택
- 과세 시나리오
- 일반 부동산
- 과세표준
- ₩305,500,000
- 기본 누진세율 산출세액
- ₩96,260,000
- 단기 보유세율
- 0.00%
- 중과세액
- ₩0
- 지방소득세
- ₩9,626,000
- 예상 총세액
- ₩105,886,000
2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택 중과 재개를 기준으로 한 모의 계산입니다. 1세대 1주택은 세율 시나리오에서 따로 선택하세요(보유 2년 미만이면 비과세 대상이 아니어서 일반 과세로 계산합니다). 법인·분양권 양도는 제외했습니다.
계산 방법과 기준
양도소득세는 양도차익, 장기보유특별공제, 기본공제, 중과세율 여부가 함께 작동합니다. 이 계산기는 일반 부동산, 1세대 1주택(12억 원 이하 비과세, 초과분 과세), 조정대상지역 다주택 중과 시나리오를 선택형으로 열어 두고 기본세율, 중과세, 지방소득세를 합산한 모의 세액을 계산합니다.
계산식과 처리 기준
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 1세대 1주택: 양도가액 12억원 이하 비과세, 초과 시 양도차익과 장기보유특별공제에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액을 곱합니다.
- 1세대 1주택 장기보유특별공제(보유기간 중 거주 2년 이상): 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)
- 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원
- 주택 단기 보유세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%를 적용합니다.
- 토지·건물 단기 보유세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%를 적용합니다.
- 총세액 = 국세 양도소득세 + 지방소득세
계산 예시
6억에 사서 9억에 판 아파트(5년 보유) 양도세는?
- 양도가액
- 900,000,000원
- 취득가액
- 600,000,000원
- 필요경비
- 10,000,000원
- 자산 구분
- 주택
- 보유 연수
- 5년
- 세율 시나리오
- 일반 부동산
결과₩86,119,000
양도차익, 장기보유특별공제, 단기 보유세율, 다주택 중과, 지방소득세를 반영한 예상 양도소득세입니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 채우지 못한 일반 과세 경우입니다.
같은 주택이 조정대상지역 2주택이라면?
- 양도가액
- 900,000,000원
- 취득가액
- 600,000,000원
- 필요경비
- 10,000,000원
- 자산 구분
- 주택
- 보유 연수
- 5년
- 세율 시나리오
- 조정지역 2주택 중과
결과₩161,491,000
양도차익, 장기보유특별공제, 단기 보유세율, 다주택 중과, 지방소득세를 반영한 예상 양도소득세입니다.
15억 원에 판 1세대 1주택(10년 보유·10년 거주) 양도세는?
- 양도가액
- 1,500,000,000원
- 취득가액
- 800,000,000원
- 필요경비
- 20,000,000원
- 자산 구분
- 주택
- 보유 연수
- 10년
- 세율 시나리오
- 1세대 1주택(비과세 요건 충족)
- 거주 연수
- 10년
결과₩2,689,500
12억 원 초과분만 과세하는 1세대 1주택 고가주택 기준 예상 양도소득세입니다.
12억 원 초과분(20%)만 과세하고 장기보유특별공제 80%를 적용합니다.
주의사항
- 1세대 1주택 시나리오는 비과세 요건(1주택, 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 충족했다고 가정합니다. 일시적 2주택·상속주택 등 특례 판단은 반영하지 않았습니다.
- 2026년 5월 9일 이전 토지거래허가를 받아 계약한 경우 등 일부는 잔금 기한까지 중과 유예가 적용될 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
2022년 5월 10일부터 유예되던 중과가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 그 이후 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
필요경비에는 무엇을 넣을 수 있나요?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 교체 같은 자본적 지출이 해당합니다. 도배·장판 같은 수선비는 인정되지 않습니다.
- 1세대 1주택은 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 충족했다고 가정합니다. 일시적 2주택 등 특례, 분양권, 법인 양도는 제외했습니다.
- 일반 부동산은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 적용합니다. 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 보유·거주 공제율(최대 80%)을 적용합니다.
- 2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택 중과 재개 기준으로 계산합니다.
근거·출처
계산 결과는 입력값과 공개된 기준을 바탕으로 한 참고용 추정치이며, 세무·법률·의료 판단을 대신하지 않습니다. 기준은 2026.10.17 검토 시점입니다. 면책 고지
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