변동금리 주택담보대출은 금리가 1%p 오르면 월 상환액이 생각보다 크게 늘어나요. 예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌렸을 때 금리가 연 4%라고 가정하면 매달 1,432,246원을 내는데, 처음부터 5%였다면 1,610,465원으로 178,219원이 더 나가요. 5년 동안 4%를 내다가 이후 5%로 오르는 경우에는 6년차부터 매달 1,586,241원이 되어 153,995원이 늘고, 30년 총이자는 약 2억 1,560만 원에서 약 2억 6,180만 원으로 약 4,620만 원 늘어요. 아래 숫자는 모두 사이트의 주택담보대출 계산기로 계산한 값이고, 금리는 설명을 위한 가정이에요.
변동금리 주담대 금리는 어떻게 정해질까
변동금리 대출의 금리는 보통 기준이 되는 지표금리에 은행이 정한 가산금리를 더하고, 우대금리를 빼는 방식으로 정해져요. 주택담보대출에서 많이 쓰는 지표금리가 은행연합회가 공시하는 COFIX(자금조달비용지수)예요. 은행연합회는 신규취급액 기준, 잔액 기준, 신잔액 기준 COFIX를 매달 공시하고 있어요. 어떤 지표를 쓰는지, 몇 개월마다 금리가 바뀌는지, 가산금리가 얼마인지는 대출 상품마다 다르니 내 대출의 상품설명서와 약정서를 확인해야 해요.
변동금리라고 해서 매일 금리가 바뀌는 건 아니에요. 약정한 변동 주기가 돌아올 때 그 시점의 지표금리를 반영해 새 금리가 적용돼요. 처음 몇 년은 고정금리를 적용하고 그 뒤 변동금리로 바뀌는 혼합형 상품도 있어요. 이런 상품은 고정 기간이 끝나는 시점이 사실상 첫 금리 변경 시점이 돼요.
금리가 오르기만 하는 것도 아니에요. 지표금리가 내려가면 변동금리 대출의 금리도 내려가고, 은행법 제30조의2에 따라 대출받은 사람은 재산 증가나 신용평점 상승 등 신용상태가 좋아졌다고 인정되면 은행에 금리인하를 요구할 수 있어요. 은행은 대출 계약을 맺으려는 사람에게 이 권리를 알려야 해요.
금리가 오르면 월 상환액이 다시 계산되는 원리
원리금균등 상환은 매달 같은 금액을 내지만, 그 안에서 이자와 원금의 비율이 계속 바뀌어요. 이자는 '남은 원금 × 연 금리 ÷ 12'로 계산되고, 월 상환액에서 이자를 뺀 나머지가 원금 상환에 쓰여요. 3억 원을 연 4%로 빌리면 첫 달 이자는 1,000,000원이고, 월 상환액 1,432,246원 가운데 432,246원만 원금이 줄어요. 대출 초기에는 상환액의 대부분이 이자라는 뜻이에요.
중간에 금리가 바뀌면 사이트 계산기는 그 시점의 남은 원금과 남은 기간으로 월 상환액을 다시 계산해요. 그래서 같은 1%p 상승이라도 언제 오르느냐에 따라 늘어나는 금액이 달라져요. 남은 원금이 많고 남은 기간이 길수록 금리 상승의 영향이 커요. 원금균등 상환은 매달 갚는 원금이 같고 이자만 남은 원금에 따라 줄어드는 방식이라, 금리가 1%p 오르면 그 달 이자가 '남은 원금 × 1% ÷ 12'만큼 바로 늘어나요.
3억 원 30년 대출 금리별 월 상환액 비교
아래 표는 3억 원, 30년, 원리금균등 상환을 기준으로 금리와 변경 시점을 바꿔 가며 계산한 결과예요. 거치기간과 중도상환은 없다고 가정했어요. 총이자는 계산기가 만 원 단위로 보여 주는 값이에요.
| 가정 | 변경 후 월 상환액 | 4% 유지 대비 월 차이 | 30년 총이자 |
|---|---|---|---|
| 30년 내내 연 4% | 1,432,246원 | - | 약 2억 1,560만 원 |
| 처음부터 30년 내내 연 5% | 1,610,465원 | +178,219원 | 약 2억 7,976만 원 |
| 1년 뒤 4% → 5% | 1,605,795원 (2년차부터) | +173,549원 | 약 2억 7,600만 원 |
| 5년 뒤 4% → 5% | 1,586,241원 (6년차부터) | +153,995원 | 약 2억 6,180만 원 |
| 5년 뒤 4% → 6% | 1,748,264원 (6년차부터) | +316,018원 | 약 3억 1,041만 원 |
| 5년 뒤 4% → 3% | 1,286,737원 (6년차부터) | -145,509원 | 약 1억 7,195만 원 |
표를 보면 1%p 상승이 1년 뒤에 오면 월 173,549원, 5년 뒤에 오면 월 153,995원이 늘어요. 5년 사이에 원금이 약 2억 7,134만 원까지 줄었고 남은 기간도 25년으로 짧아져서 영향이 조금 작아진 거예요. 반대로 5년 뒤 금리가 1%p 내려가면 월 145,509원이 줄어들어, 오를 때와 내릴 때의 변화 폭이 똑같지는 않아요.
변동금리 상승 계산 예시: 총이자는 얼마나 늘까
월 상환액 차이는 몇십만 원이지만 30년 동안 쌓이면 금액이 커져요. 계산기 결과를 기준으로 4%를 유지할 때와 비교한 총이자 차이를 보면 다음과 같아요.
- 처음부터 5%: 총이자 약 2억 7,976만 원으로, 4% 유지(약 2억 1,560만 원)보다 약 6,416만 원 많아요.
- 1년 뒤 5%로 상승: 총이자 약 2억 7,600만 원으로 약 6,040만 원 많아요.
- 5년 뒤 5%로 상승: 총이자 약 2억 6,180만 원으로 약 4,620만 원 많아요.
- 5년 뒤 6%로 상승: 월 상환액이 1,748,264원으로 316,018원 늘고, 총이자는 약 3억 1,041만 원으로 약 9,481만 원 많아요. 총이자가 원금 3억 원보다 커져요.
- 5년 뒤 3%로 하락: 월 상환액이 1,286,737원으로 145,509원 줄고, 총이자는 약 1억 7,195만 원으로 약 4,365만 원 적어요.
원금균등 상환으로 같은 3억 원을 30년 동안 갚으면 첫 달 상환액이 연 4%일 때 1,833,333원, 연 5%일 때 2,083,333원이에요. 차이 250,000원은 3억 원 × 1% ÷ 12와 정확히 같아요. 원금균등은 첫 달 원금 833,333원이 금리와 관계없이 같고 이자만 바뀌기 때문이에요. 원리금균등은 늘어난 부담을 남은 기간 전체로 나눠 갚도록 다시 계산하기 때문에 첫 달 기준으로는 이보다 덜 늘어나요.
첫해에 내는 이자만 따로 봐도 차이가 커요. 계산기의 연도별 상환 내역을 보면 연 4%일 때 1년차 이자는 11,903,841원이고, 처음부터 연 5%라면 14,899,482원이에요. 1년 동안 이자만 2,995,641원, 약 300만 원을 더 내는 셈이에요. 같은 1년 동안 원금은 4%일 때 5,283,109원, 5%일 때 4,426,096원이 줄어서, 금리가 높으면 이자를 더 내면서 원금은 덜 줄어드는 이중 부담이 생겨요.
상환 방식에 따라 금리 상승의 무게도 달라져요. 원금균등 상환으로 3억 원을 30년 동안 갚으면 총이자가 연 4%일 때 약 1억 8,050만 원, 연 5%일 때 약 2억 2,562만 원으로 약 4,512만 원 차이가 나요. 같은 조건의 원리금균등 상환은 차이가 약 6,416만 원이에요. 원금균등은 원금을 빨리 줄여 이자가 붙는 잔액이 작아지기 때문에 금리가 올라도 총이자 증가 폭이 작아요. 대신 첫 달 상환액이 커서 초반 부담이 크다는 점은 함께 고려해야 해요.
내 대출로 계산할 때는 계산기에 지금 남은 원금, 현재 금리, 남은 기간을 넣고 '금리 변경 시점'에 다음 변동 시기까지 남은 햇수를, '변경 후 금리'에 걱정되는 금리를 넣어 보세요. 1%p, 2%p 오를 때를 차례로 넣어 보면 매달 얼마까지 감당할 수 있는지 미리 가늠할 수 있어요.
고정금리와 변동금리, 비교할 때 볼 것
고정금리와 변동금리 가운데 어느 쪽이 유리한지는 앞으로 금리가 어떻게 움직이느냐에 달려 있어서 미리 정답을 말할 수 없어요. 대신 비교할 때 확인할 항목은 분명해요. 같은 날 두 상품의 시작 금리 차이, 변동금리의 변동 주기와 지표금리, 혼합형이라면 고정 기간, 그리고 금리가 오를 때 내가 감당할 수 있는 월 상환액의 한계예요. 시작 금리가 낮더라도 위 표처럼 1~2%p 오르는 경우를 계산해 보고 생활비에 무리가 없는지 따져 보는 게 좋아요.
대출을 갈아타는 선택지도 있어요. 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조 제1항 제4호 나목은 대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우 등을 빼고는 중도상환수수료를 부과하지 못하게 하고 있어요. 3년 안에 갚거나 갈아타면 수수료가 붙을 수 있으니, 금리를 낮춰 줄어드는 이자와 수수료를 함께 비교해야 해요.
이 글의 금리는 계산 원리를 보여 주기 위한 가정이며 실제 대출 금리나 시장 전망이 아니에요. 실제 대출은 일 단위로 이자를 계산하는 경우가 많고 가산금리·우대금리가 붙어 금액이 조금 다를 수 있어요. 대출 조건을 바꾸거나 새로 받기 전에는 금융기관의 상품설명서를 확인하고 필요하면 금융감독원이나 전문가에게 상담하세요. 특정 대출 상품을 권유하는 글이 아니에요.
변동금리 대출에서 흔한 오해
금리가 1%p 오르면 월 상환액도 1%만 늘어난다고 생각하기 쉬워요. 실제로는 연 4%에서 5%로 오르는 건 이자율이 4분의 1만큼 커지는 일이라, 위 예시에서 처음부터 5%인 경우 월 상환액이 약 12.4% 늘었어요. 이자 비중이 큰 대출 초반일수록 체감이 커요.
금리가 오른 만큼 나중에 내려가면 원래대로 돌아온다고 보는 것도 조심해야 해요. 금리가 높았던 기간에 낸 이자는 돌아오지 않고, 그 기간에 원금이 덜 줄어든 효과도 남아요. 또 앞에서 본 것처럼 오를 때와 내릴 때의 월 상환액 변화 폭도 같지 않아요.
계산기 결과가 은행 상환 스케줄과 몇 원씩 다르다고 해서 계산이 틀린 건 아니에요. 사이트 계산기는 월 단위로 계산하고, 실제 대출은 일 단위로 이자를 계산하는 경우가 많아 달마다 날짜 수에 따라 이자가 조금씩 달라질 수 있어요. 큰 흐름과 차이를 보는 용도로 쓰고, 정확한 금액은 은행 상환 스케줄로 확인하세요.
변동금리 주담대 자주 묻는 질문
- 주담대 3억 원, 금리가 1%p 오르면 월 상환액은 얼마나 늘어나나요?
- 30년 원리금균등 기준으로 연 4%면 월 1,432,246원, 처음부터 5%면 1,610,465원으로 178,219원 늘어요. 5년 뒤 오르면 6년차부터 153,995원 늘어요.
- 금리가 오르면 총이자는 얼마나 늘어나나요?
- 같은 3억 원 30년 대출에서 5년 뒤 4%가 5%로 오르면 총이자가 약 2억 1,560만 원에서 약 2억 6,180만 원으로 약 4,620만 원 늘어요.
- 원금균등 상환이면 금리가 1%p 오를 때 얼마나 늘어나나요?
- 3억 원 30년 원금균등은 첫 달 기준 연 4%면 1,833,333원, 연 5%면 2,083,333원으로 250,000원 늘어요. 남은 원금 × 1% ÷ 12만큼 그 달 이자가 늘어나는 구조예요.
- 변동금리 주담대는 어떤 금리를 기준으로 바뀌나요?
- 보통 은행연합회가 매달 공시하는 COFIX 같은 지표금리에 은행의 가산금리를 더해 정해요. 지표 종류와 변동 주기는 상품마다 달라 약정서를 확인해야 해요.
- 변동금리 대출도 금리를 낮춰 달라고 요구할 수 있나요?
- 은행법 제30조의2에 따라 재산 증가나 신용평점 상승 등 신용상태가 좋아졌다면 은행에 금리인하를 요구할 수 있어요.