전세 vs 월세 뭐가 유리할까? 전세 3억과 보증금 5천·월세 100만 원을 기회비용으로 비교하는 계산법

전세와 월세 중 무엇이 싼지는 '전세 보증금에 묶이는 돈의 이자'와 '월세 보증금의 이자 + 1년치 월세'를 같은 금리로 계산해서 비교하면 답이 나와요. 전세 3억 원과 보증금 5천만 원·월세 100만 원을 연 4%로 놓으면 전세의 1년 비용은 3억 원 × 4% = 1,200만 원, 월세는 5천만 원 × 4% + 100만 원 × 12개월 = 1,400만 원이라 전세가 1년에 200만 원 덜 들어요. 같은 조건에서 적용 금리가 연 4.8%보다 높아지면 그때부터는 월세 쪽이 유리해져요.

전세 vs 월세 비교 공식: 보증금의 기회비용을 비용으로 보기

전세는 매달 나가는 돈이 없어서 공짜처럼 느껴지지만, 큰돈이 2년 동안 집주인에게 묶여 있어요. 그 돈을 전세대출로 마련했다면 매달 대출이자를 내고, 내 돈으로 냈다면 예금이나 다른 곳에 두었을 때 받았을 이자를 포기한 셈이에요. 이 포기한 이자를 경제학에서는 기회비용이라고 불러요. 월세도 보증금이 있으니 그만큼의 기회비용에 매달 내는 월세를 더해야 공평한 비교가 돼요.

식으로 쓰면 이래요. 전세 1년 비용 = 전세 보증금 × 적용 금리. 월세 1년 비용 = 월세 보증금 × 적용 금리 + 월세 × 12. 두 값의 차이에 거주 기간(보통 2년)을 곱하면 계약 기간 전체의 차이가 나와요. 여기서 한 걸음 더 가면 '이 금리라면 월세가 얼마 이하여야 월세가 이득인가'를 뜻하는 손익분기 월세도 구할 수 있어요. 손익분기 월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 적용 금리 ÷ 12예요.

이 구조는 집주인이 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 전월세 전환과 같은 원리예요. 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율을 넘는 월세를 받을 수 없어요. 전환율 상한을 금액으로 바꿔 보는 방법은 전월세 전환율 글에서 자세히 다뤘어요.

적용 금리는 대출이자와 예금이자 중 무엇으로 잡을까

계산 결과를 가장 크게 흔드는 값은 적용 금리예요. 전세 보증금을 거의 다 전세대출로 마련한다면 그 대출의 금리를 넣는 게 맞아요. 반대로 보증금을 전부 모아 둔 돈으로 낸다면 그 돈을 예금 등에 두었을 때 세금을 떼고 받았을 수익률을 넣어야 해요. 대출금리는 보통 예금금리보다 높아서, 같은 집이라도 대출로 전세를 들어가는 사람에게는 전세의 비용이 더 크게 계산돼요.

내 돈과 대출이 섞여 있으면 두 금리를 금액 비율로 가중평균하면 돼요. 예를 들어 전세 3억 원 가운데 1억 원은 내 돈(예금 이자 연 2.5%라고 가정)이고 2억 원은 대출(연 4%라고 가정)이라면, 1년 기회비용은 1억 원 × 2.5% = 250만 원과 2억 원 × 4% = 800만 원을 더한 1,050만 원이에요. 이를 3억 원으로 나누면 평균 3.5%가 되니 계산기의 적용 금리 칸에 3.5를 넣으면 돼요. 여기 나온 금리는 계산을 보여 주기 위한 가정이에요. 실제 대출금리와 예금금리는 상품과 시기에 따라 다르니 본인이 받는 금리를 넣으세요.

전세 3억 vs 월세 100만 원, 금리별 계산 예시

같은 집을 전세 3억 원 또는 보증금 5천만 원·월세 100만 원으로 계약할 수 있다고 하고, 적용 금리만 바꿔 2년 비용을 계산해 봤어요. 표의 금액은 모두 사이트의 전세 vs 월세 비교 계산기에 같은 값을 넣어 확인한 결과예요.

금리가 낮을수록 전세가 유리하고, 금리가 오를수록 월세가 유리해져요. 갈림길이 되는 금리는 '1년 월세 ÷ 두 보증금의 차이'로 바로 구할 수 있어요. 이 예에서는 1,200만 원 ÷ 2억 5천만 원 = 4.8%예요. 내 적용 금리가 4.8%보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 1년 비용 기준으로 덜 들어요. 손익분기 월세 열은 거꾸로 '이 금리라면 월세가 이 금액보다 싸야 월세가 이득'이라는 뜻이에요. 연 4%라면 월세가 83만 3,333원보다 낮아야 월세가 유리해요.

거주 기간도 결과에 그대로 곱해져요. 계산기는 1년 차이에 비교 기간을 곱하는 단순한 방식이라, 연 4%에서 1년 200만 원 차이는 2년이면 400만 원, 4년을 산다면 800만 원이 돼요. 반대로 1년만 살고 나갈 계획이라면 차이는 200만 원뿐이고, 그 사이 이사비와 중개보수를 한 번 더 쓰면 결론이 바뀔 수 있어요. 기간이 길어질수록 월세나 보증금이 갱신 때 오를 가능성도 커지는데, 계산기는 이런 인상을 반영하지 않으니 오래 살 계획이라면 인상분을 더한 금액으로 한 번 더 넣어 보는 게 안전해요.

조금 작은 집으로도 해 볼게요. 전세 2억 원과 보증금 2천만 원·월세 70만 원을 연 4%로 비교하면 전세 1년 비용은 800만 원, 월세는 2천만 원 × 4% + 70만 원 × 12 = 920만 원이에요. 전세가 1년에 120만 원, 2년에 240만 원 덜 들고, 손익분기 월세는 60만 원이에요. 갈림길 금리는 840만 원 ÷ 1억 8천만 원으로 약 4.67%예요. 이처럼 집마다 보증금과 월세의 비율이 달라서 '전세가 무조건 낫다'거나 '요즘은 월세가 낫다'는 말을 그대로 믿기보다 내 조건을 넣어 보는 게 정확해요.

계산에 안 잡히는 혜택: 월세 세액공제 15~17%

위 계산에는 세금 혜택이 빠져 있어요. 월세를 내는 무주택 세대주라면 조세특례제한법 제95조의2에 따라 월세 세액공제를 받을 수 있어요. 2026년 현재 조문 기준으로 총급여 8천만 원 이하(종합소득금액 7천만 원 초과자는 제외) 근로자는 낸 월세의 15%를, 총급여 5,500만 원 이하(종합소득금액 4,500만 원 초과자는 제외)라면 17%를 산출세액에서 빼 줘요. 공제 대상 월세는 1년에 1,000만 원까지예요. 대상 주택에도 규모·가격 요건이 있으니 계약 전에 확인해 두세요.

월세 100만 원이면 1년에 1,200만 원을 내지만 1,000만 원까지만 인정돼서, 총급여 5,000만 원이면 170만 원, 총급여 6,000만 원이면 150만 원이 공제 한도예요(사이트 월세 세액공제 계산기로 확인한 값). 앞의 연 4% 예시에서 전세가 1년에 200만 원 유리했는데, 17% 공제를 다 받는다면 실제 차이는 200만 원 − 170만 원 = 30만 원으로 줄어요. 다만 세액공제는 낼 세금에서 빼는 방식이라 산출세액이 공제액보다 적으면 다 돌려받지 못해요. 2025년 12월 개정으로 요건을 갖춘 배우자도 세대주와 합쳐 1,000만 원 한도 안에서 추가로 공제받을 수 있게 됐어요.

전세 쪽에도 혜택이 있어요. 전세대출을 받았다면 원리금 상환액 일부를 소득공제받는 제도가 있고, 그 요건과 계산은 전세대출 이자 글에서 다뤘어요. 결국 두 선택 모두 세금 혜택을 반영해야 공정한 비교가 되니, 연말정산에서 실제로 받을 수 있는 금액을 따져 보고 계산기 결과에서 빼 보세요.

숫자 말고 따져야 할 것: 보증금 반환 위험과 부대비용

1년 비용이 비슷하게 나와도 두 선택의 위험은 달라요. 전세는 큰 보증금을 돌려받아야 끝나는 계약이라 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면 손실이 계산기 숫자와 비교할 수 없을 만큼 커져요. 그래서 전세를 고를 때는 등기부등본의 선순위 채권, 보증금 반환보증 가입 가능 여부 같은 안전장치를 먼저 확인하는 게 비용 비교보다 중요해요. 월세는 보증금이 작아서 이런 위험이 상대적으로 작지만, 매달 돈이 빠져나가니 소득이 불안정하면 부담이 될 수 있어요.

사이트 계산기는 관리비, 계약 갱신 때 오를 수 있는 월세나 보증금, 보증금 반환 지연, 이사 비용과 중개보수를 반영하지 않아요. 2년 뒤 다시 이사할 가능성이 크다면 중개보수와 이사비를 두 번 더해 보고, 같은 건물이라도 전세와 월세의 관리비가 다른지 확인해 보세요. 이런 비용은 보통 몇십만 원에서 몇백만 원 단위라 앞의 1년 차이가 크지 않을 때는 결론을 바꿀 수 있어요.

전세 vs 월세 계산에서 흔한 오해

'월세는 버리는 돈이고 전세는 돌려받으니 공짜'라는 말이 가장 흔한 오해예요. 전세 보증금은 돌려받지만 그동안 그 돈으로 벌 수 있었던 이자나 내야 했던 대출이자가 비용이에요. 반대로 '금리가 높으니 무조건 월세'도 틀릴 수 있어요. 위 표처럼 보증금과 월세의 비율에 따라 갈림길 금리가 달라서, 같은 연 4%라도 어떤 집은 전세가, 어떤 집은 월세가 유리해요.

대출금리만 넣고 끝내는 것도 조심해야 해요. 보증금 일부를 내 돈으로 낸다면 그 부분은 예금 수익률 기준이라 평균 금리가 내려가고, 그만큼 전세가 유리하게 계산돼요. 그리고 월세 세액공제처럼 소득과 주택 요건에 따라 받을 수 있는 혜택을 빼먹으면 월세를 실제보다 비싸게 보게 돼요.

계산기로 내 조건을 비교하는 순서

1. 같은 집이나 비슷한 집의 전세 보증금, 월세 보증금, 월세를 확인해요.
2. 보증금을 대출과 내 돈으로 얼마씩 마련할지 정하고, 두 금리를 금액 비율로 가중평균해 적용 금리를 구해요.
3. 전세 vs 월세 비교 계산기에 금액과 금리, 거주 기간을 넣어 1년·전체 비용 차이와 손익분기 월세를 봐요.
4. 월세라면 월세 세액공제 계산기로 받을 수 있는 공제액을 구해 월세 비용에서 빼 봐요.
5. 관리비, 이사비, 중개보수, 보증금 안전장치까지 더해 최종 판단을 해요.

이 글은 일반적인 비용 비교 방법을 설명한 정보예요. 실제로 유리한 선택은 소득, 대출 조건, 주택의 권리관계, 세액공제 요건 같은 개인 상황에 따라 달라지니 계약 전에 국세청이나 관할 기관, 공인중개사·세무사 같은 전문가에게 확인하세요. 특정 대출이나 금융상품 이용을 권하는 글이 아니에요.

전세 vs 월세 자주 묻는 질문

전세와 월세 비교는 어떻게 계산하나요?

전세 보증금 × 적용 금리와, 월세 보증금 × 적용 금리 + 월세 × 12를 비교해요. 적용 금리는 대출이자나 예금이자처럼 보증금에 묶이는 돈의 기회비용을 넣어요.

전세 3억과 보증금 5천·월세 100만 원 중 뭐가 유리한가요?

연 4%로 계산하면 전세 1년 비용 1,200만 원, 월세 1,400만 원이라 전세가 1년에 200만 원 덜 들어요. 적용 금리가 연 4.8%를 넘으면 월세가 유리해져요.

손익분기 월세는 어떻게 구하나요?

(전세 보증금 − 월세 보증금) × 적용 금리 ÷ 12예요. 전세 3억 원, 월세 보증금 5천만 원, 연 4%라면 83만 3,333원이에요.

월세 세액공제는 얼마까지 받나요?

총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주 근로자는 월세의 15%, 총급여 5,500만 원 이하는 17%를 공제받고, 공제 대상 월세는 연 1,000만 원까지예요(조세특례제한법 제95조의2).

참고 자료

• 국가법령정보센터, 조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제)
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)