전월세 전환율 계산법: 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 최대 얼마까지 받을 수 있을까? 법정 상한 5% (2026년 10월 기준)

전월세 전환율은 '늘어난 월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금'으로 계산하는 연 비율이에요. 집주인이 보증금 1억 원을 돌려주는 대신 월세를 40만 원 올린다면 40만 원 × 12 ÷ 1억 원 = 연 4.8%예요. 주택임대차보호법은 이 비율에 상한을 두는데, 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 가운데 낮은 쪽이에요. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라서 2026년 10월 현재 상한은 연 5%이고, 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월세는 최대 41만 6,666원까지예요.

전월세 전환율이란 무엇인가요?

전세나 반전세에 살다 보면 집주인이 '보증금 일부를 돌려줄 테니 그만큼 월세를 받겠다'고 하는 경우가 있어요. 이때 줄어든 보증금 대비 늘어난 월세가 1년에 몇 %인지를 나타내는 숫자가 전월세 전환율이에요. 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받아 은행에 넣거나 대출을 갚았을 때의 이자와 비교해 볼 수 있고, 집주인 입장에서는 보증금을 굴렸을 때보다 월세가 얼마나 나은지 보는 기준이 돼요.

• 전월세 전환율(연) = 월세 증가액 × 12 ÷ 보증금 감소액 × 100
• 전환 가능한 최대 월세 = 보증금 감소액 × 법정 상한 비율 ÷ 12

계산기에는 두 숫자만 넣으면 돼요. '보증금 차이'에는 돌려받는(줄어드는) 보증금을, '월세 차이'에는 새로 늘어나는 월세를 넣어요. 지금 보증금 3억 원 전세를 보증금 2억 원에 월세 40만 원으로 바꾸자는 제안이라면 보증금 차이는 1억 원, 월세 차이는 40만 원이에요. 이미 월세가 있는 반전세에서 월세를 20만 원에서 60만 원으로 올리는 경우라면 월세 차이는 늘어난 40만 원만 넣어야 해요. 기존 월세까지 합친 60만 원을 넣으면 전환율이 실제보다 높게 나와요.

주택 전월세 전환율 법정 상한: 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 전환되는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 정해요. 같은 법 시행령 제9조가 구체적인 숫자를 정하고 있어요.

기준금리가 10%를 넘을 일은 현실적으로 드물어서, 실제로는 '기준금리 + 2%'가 상한이 되는 경우가 대부분이에요. 가산 이율 연 2%는 2020년 9월 29일 개정된 시행령 제9조 제2항에 들어 있어요. 중요한 건 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀐다는 점이에요. 한국은행은 2025년 5월 29일 기준금리를 연 2.50%로 내렸다가 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 올렸어요. 그래서 상한도 연 4.5%에서 4.75%, 다시 5%로 바뀌었어요. 같은 계약이라도 언제 전환하느냐에 따라 상한이 달라지는 거예요. 전환하는 날의 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인하세요.

보증금별 최대 월세 계산 예시 (상한 연 5% 기준)

아래 전환율은 사이트의 전월세 전환율 계산기로 확인한 값이고, 최대 월세는 '보증금 감소액 × 5% ÷ 12'를 원 단위 미만 버림으로 계산했어요.

보증금 1억 원을 5%로 바꾸면 1년 월세는 500만 원이고, 12로 나누면 416,666.66…원이라 월 41만 6,666원이 돼요. 월세를 41만 6,667원으로 받으면 1년 합계가 500만 4원이 돼 상한을 아주 조금 넘으니, 원 단위까지 맞출 때는 버림으로 계산하는 게 안전해요.

상한을 넘는 제안인지 확인하는 법

집주인이 제안한 조건을 전환율로 바꿔 보면 상한을 넘는지 바로 보여요. 몇 가지 경우를 계산기로 돌려 봤어요.

세 번째 경우를 보면 5,000만 원을 돌려받고 월세 25만 원을 더 내는 조건은 25만 원 × 12 ÷ 5,000만 원 = 6%예요. 상한 5%라면 늘릴 수 있는 월세는 20만 8,333원까지라서, 법이 정한 범위보다 매달 4만 1,667원을 더 내는 셈이에요.

상가는 기준이 달라요: 연 12%와 기준금리 × 4.5배

가게나 사무실처럼 상가건물임대차보호법을 적용받는 임대차는 따로 계산해요. 상가건물임대차보호법 제12조와 시행령 제5조는 연 12%와 '한국은행 기준금리 × 4.5배' 중 낮은 비율을 상한으로 정해요. 2026년 10월 기준금리 3.00%를 넣으면 4.5배는 13.5%라서 더 낮은 연 12%가 상한이에요. 같은 보증금 1억 원이라도 상가라면 1년 1,200만 원, 월 100만 원까지 바꿀 수 있어 주택과 차이가 커요.

갱신할 때 함께 따져야 하는 5% 증액 상한

전환율 상한과 헷갈리기 쉬운 게 '5% 룰'이에요. 주택임대차보호법 제7조 제2항은 차임이나 보증금 증액 청구가 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하게 하고, 시·도가 조례로 이 범위 안에서 더 낮게 정할 수 있게 해요. 같은 조 제1항은 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못한다고 정해요. 계약갱신요구권(제6조의3)으로 갱신할 때도 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 늘릴 수 있어요.

두 상한은 성격이 달라요. 5% 증액 상한은 임대료 '총액'이 얼마나 오를 수 있는지를 묶고, 전환율 상한은 보증금을 월세로 '바꾸는 비율'을 묶어요. 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리고 동시에 임대료도 올리려 한다면 두 가지를 모두 따져 봐야 해요. 이때 보증금과 월세를 하나의 금액으로 비교하려면 월세를 보증금으로 환산해야 하는데, 어떤 비율로 환산할지는 구체적 사안에 따라 해석이 갈릴 수 있으니 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 기관에 물어보는 게 좋아요.

세입자 입장에서 전환이 손해인지 따져 보는 법

상한 안에서 전환한다고 해도 세입자에게 이득인지는 돌려받은 보증금을 어디에 쓰느냐에 달려 있어요. 비교 방법은 단순해요. 1년 동안 늘어나는 월세 합계와, 돌려받은 보증금으로 1년 동안 얻거나 아낄 수 있는 돈을 나란히 놓으면 돼요.

보증금 1억 원을 돌려받고 월세를 상한인 41만 6,666원 올리는 경우로 계산해 볼게요. 1년에 더 내는 월세는 41만 6,666원 × 12 = 499만 9,992원이에요. 돌려받은 1억 원을 예를 들어 연 3% 예금에 넣는다고 가정하면 1년 이자는 세전 300만 원이라, 월세로 더 나가는 돈이 약 200만 원 많아요. 같은 1억 원으로 연 5%짜리 대출을 갚을 수 있다고 가정하면 아끼는 이자가 500만 원이라 거의 비슷해져요. 결국 전환율이 내가 돈을 굴리거나 갚을 수 있는 금리보다 높으면 세입자에게 불리하고, 낮으면 유리한 구조예요.

방향에도 주의하세요. 주택임대차보호법 제7조의2는 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우'를 정한 조항이라, 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우의 비율은 이 조항이 직접 정하지 않아요. 보증금을 올리는 쪽이라면 제7조의 5% 증액 상한과 보증금 반환 위험을 함께 살펴보는 게 좋아요.

전월세 전환율을 계산할 때 흔한 오해

첫 번째 오해는 '모든 월세 계약에 5% 상한이 적용된다'는 생각이에요. 제7조의2는 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우'에 적용되는 조항이에요. 처음 계약을 맺을 때 보증금과 월세를 얼마로 할지는 당사자가 정하는 영역이라, 새 집을 구하면서 본 매물의 보증금·월세 조합이 5%를 넘는다고 바로 위법이 되는 건 아니에요.

두 번째는 시장 통계로 나오는 '지역별 전월세 전환율'과 법정 상한을 같은 것으로 보는 경우예요. 통계는 실제 거래에서 관찰된 보증금과 월세의 관계를 평균 낸 값이고, 법정 상한은 기존 보증금을 월세로 바꿀 때 넘으면 안 되는 한도예요. 통계 숫자가 상한과 다르다고 해서 둘 중 하나가 틀린 게 아니라, 애초에 재는 대상이 달라요.

세 번째는 기준금리를 계약일 기준으로 고정해서 보는 실수예요. 법은 '한국은행에서 공시한 기준금리'에 2%를 더하도록 할 뿐이라, 실제로 보증금을 월세로 바꾸는 시점의 기준금리를 확인해야 해요. 2026년만 해도 기준금리가 두 번 바뀌었어요.

마지막으로 상한 이내라고 해서 세입자에게 늘 유리한 건 아니에요. 돌려받은 보증금으로 전세대출을 갚을 수 있다면 대출 금리와 전환율을 비교해 보세요. 예를 들어 전세대출 금리가 연 4%이고 전환율이 4.8%라면, 보증금을 돌려받아 대출을 갚아도 월세로 더 나가는 돈이 이자 절약분보다 많아요. 전세와 월세를 총비용으로 비교하고 싶다면 전세 vs 월세 계산기를 함께 써 보면 좋아요.

이 글은 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법과 한국은행 기준금리를 바탕으로 한 일반 정보예요. 실제 적용 여부는 계약 시점, 갱신 여부, 계약서 내용에 따라 달라질 수 있어요. 분쟁이 있거나 판단이 애매하면 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단, 변호사 같은 전문가에게 확인하세요. 특정 대출이나 금융상품을 권하지 않아요.

전월세 전환율 자주 묻는 질문

2026년 전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?

주택은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율이에요. 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라서 2026년 10월 현재 상한은 연 5%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌어요.

보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 최대 얼마인가요?

상한 5% 기준으로 1년 500만 원, 월로는 41만 6,666원(원 단위 미만 버림)까지예요.

전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?

월세 증가액에 12를 곱한 뒤 보증금 감소액으로 나누고 100을 곱해요. 보증금 1억 원을 빼고 월세를 40만 원 올리면 4.8%예요.

상가 전월세 전환율 상한은 얼마인가요?

상가는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이에요. 기준금리 3.00%면 4.5배가 13.5%라서 연 12%가 상한이에요.

새로 월세 계약을 할 때도 전환율 상한이 적용되나요?

주택임대차보호법 제7조의2는 기존 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 조항이라, 처음 계약할 때 보증금과 월세 조합을 정하는 데에는 그대로 적용된다고 보기 어려워요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
• 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)
• 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률)
• 한국은행, 한국은행 기준금리 변동 추이