청약 가점 계산법: 무주택기간·부양가족·통장 가입기간으로 84점 만점 점수 내는 법 (2026년 기준)

청약 가점은 무주택기간 점수(최대 32점), 부양가족 수 점수(최대 35점), 주택청약종합저축 가입기간 점수(최대 17점)를 더한 값이고 만점은 84점이에요. 예를 들어 무주택 7년, 부양가족 2명, 통장 가입 8년이면 16점 + 15점 + 10점 = 41점이에요. 점수표는 주택공급에 관한 규칙 별표 1(2024년 12월 18일 개정)에 정해져 있고, 2026년에도 이 기준이 적용돼요.

청약 가점제는 무엇이고 누가 대상인가요?

주택공급에 관한 규칙 제2조 제8호는 가점제를 '무주택기간, 부양가족수, 주택청약종합저축 가입기간'에 별표 1의 기준을 적용해 점수를 매기고, 점수가 높은 순서로 입주자를 뽑는 방식이라고 정의해요. 같은 단지에 청약해도 추첨으로 뽑는 물량과 가점 순으로 뽑는 물량이 나뉘어 있어서, 가점 물량에서는 이 점수가 당락을 가르는 기준이 돼요.

모든 사람이 가점 경쟁에 들어갈 수 있는 건 아니에요. 별표 1의 비고는 입주자모집공고일 현재 주택 1채를 가진 세대에 속한 사람, 그리고 과거 2년 안에 가점제로 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속한 사람은 1순위 가점제 대상에서 빠지고 추첨제 대상에 들어간다고 정하고 있어요. 그래서 가점을 계산하기 전에 세대원 모두 무주택인지부터 확인해야 해요.

가점 순서로 겨루려면 먼저 1순위 자격을 갖춰야 해요. 주택공급에 관한 규칙 제28조에 따르면 민영주택 1순위는 수도권에서는 통장에 가입한 지 1년, 수도권 밖에서는 6개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액만큼 넣어 둔 사람이에요. 청약과열이 우려되면 시·도지사가 이 기간을 수도권 24개월, 수도권 밖 12개월까지 늘려 공고할 수 있어요. 투기과열지구나 청약과열지역에서는 가입 2년, 세대주 요건 등이 더해져요.

청약 가점표 한눈에 보기

세 항목의 점수는 아래처럼 구간마다 정해져 있어요. 무주택기간은 1년마다 2점씩, 부양가족은 1명마다 5점씩, 통장 가입기간은 1년마다 1점씩 올라가는 구조라 외우기 어렵지 않아요.

구간은 '이상~미만'으로 나뉘어요. 무주택기간이 6년 11개월이면 아직 '6년 이상~7년 미만' 구간이라 14점이고, 한 달이 더 지나 7년이 되어야 16점이 돼요. 통장도 마찬가지라 가입 8년 11개월이면 '8년 이상~9년 미만' 구간의 10점이에요. 점수가 오르기 직전이라면 모집공고일을 기준으로 며칠 차이가 점수를 바꿀 수 있어요.

무주택기간 점수는 언제부터 세나요?

별표 1에 따르면 무주택기간은 청약하는 사람과 그 배우자를 기준으로, 청약자가 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간으로 계산해요. 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서에 적힌 혼인신고일부터 세요. 그래서 28세에 혼인신고를 한 사람은 30세가 된 사람보다 2년 먼저 무주택기간이 쌓이기 시작해요.

집을 가졌던 적이 있다면 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 세요. 두 번 이상 집을 가졌다면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준이에요. 무주택 여부는 입주자모집공고일 현재 세대원 모두가 주택을 갖고 있지 않아야 인정돼요. 예를 들어 35세 미혼이고 집을 가진 적이 없다면 30세 생일부터 5년이 쌓여 '5년 이상~6년 미만' 구간의 12점이에요.

부양가족 수는 누구까지 인정되나요?

부양가족은 입주자모집공고일 현재 청약자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 올라 있는 세대원이에요. 청약자 본인은 세지 않아요. 자녀는 미혼이어야 하고, 같은 등본에 오른 손자녀는 그 부모가 모두 사망한 경우에만 자녀처럼 인정돼요. 4인 가족(본인, 배우자, 미혼 자녀 2명)이 한 등본에 있다면 부양가족은 3명이라 20점이에요.

부모님 같은 직계존속은 조건이 더 까다로워요. 청약자가 세대주이고, 모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속해서 청약자 또는 배우자와 같은 등본에 올라 있어야 해요. 그리고 직계존속과 그 배우자 가운데 한 명이라도 집을 갖고 있으면 두 분 모두 부양가족에서 빠져요. 30세 이상인 자녀는 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 부양가족으로 인정돼요.

• 배우자, 미혼 자녀: 같은 세대별 주민등록표에 있으면 인정
• 30세 이상 미혼 자녀: 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 등재
• 부모 등 직계존속: 청약자가 세대주이고 최근 3년 이상 같은 등본에 등재, 직계존속 부부 모두 무주택
• 손자녀: 같은 등본에 있고 그 부모가 모두 사망한 경우

청약통장 가입기간 점수와 배우자 통장 합산

가입기간은 입주자모집공고일 현재 청약자 본인 명의 주택청약종합저축의 가입기간으로 계산해요. 통장의 종류나 금액을 바꾸거나 명의를 변경했더라도 처음 가입한 날을 기준으로 세요. 미성년자일 때 가입한 기간은 별도 제한이 있어서, 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 2023년 12월 31일 이전의 미성년 가입기간(최대 2년)과 2024년 1월 1일 이후의 미성년 가입기간을 합쳐 5년까지만 인정돼요.

배우자도 통장을 갖고 있다면 점수를 조금 더 받을 수 있어요. 별표 1 비고 제2호는 배우자 통장 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 점수표에 넣어 계산한 점수를 최대 3점까지 청약자 점수에 더할 수 있게 해요. 합친 점수는 17점을 넘을 수 없고, 제46조에 따른 특별공급에는 적용하지 않아요. 예를 들어 배우자 통장이 6년이라면 그 절반인 3년은 '3년 이상~4년 미만' 구간의 5점이지만, 더할 수 있는 건 3점까지예요.

가족 형태별 청약 가점 계산 예시

아래 점수는 모두의 계산기 청약 가점 계산기에 무주택기간, 부양가족 수, 통장 가입기간을 넣어 확인한 값이에요. 배우자 통장 합산 점수는 계산기 입력 항목에 없어서 별표 1 비고 기준으로 따로 더했어요.

표를 보면 부양가족 점수의 무게가 크다는 걸 알 수 있어요. 1인 가구는 무주택기간과 통장을 아무리 오래 유지해도 부양가족 점수가 5점에 머물러, 나머지 두 항목이 모두 만점이어도 32점 + 5점 + 17점 = 54점이 최대예요. 반대로 부양가족이 1명 늘 때마다 5점이 올라가니, 무주택기간 2년 반을 더 기다린 것과 비슷한 효과가 있어요.

내 청약 가점이 오르는 날짜 확인하기

가점은 모집공고일 하루를 기준으로 계산하기 때문에, 점수가 오르는 날짜를 미리 알아 두면 청약 일정을 잡기 쉬워요. 무주택기간 점수는 기산일(30세가 되는 날 또는 30세 전 혼인신고일, 집을 처분했다면 무주택자가 된 날)로부터 1년이 지날 때마다 2점씩 올라요. 통장 점수는 처음 가입한 날로부터 6개월이 지나면 1점에서 2점으로, 1년이 지나면 3점이 되고, 그 뒤로 해마다 1점씩 올라 15년이 되면 17점에서 멈춰요.

부양가족 점수는 날짜보다 요건이 중요해요. 부모님을 부양가족으로 넣으려면 같은 등본에 함께 오른 지 3년이 지나야 하고, 30세 이상 자녀는 1년이 지나야 해요. 예를 들어 무주택 6년 10개월, 통장 8년 10개월인 사람이 두 달 뒤 모집공고가 나는 단지에 청약하면 무주택기간이 7년을 넘어 2점, 통장 가입기간이 9년을 넘어 1점이 올라 같은 가족 구성에서도 3점이 높아져요. 모집공고일 전후로 구간이 바뀌는지 계산기로 미리 확인해 보세요.

청약 가점에 대해 흔히 하는 오해

'성인이 된 뒤로 쭉 집이 없었으니 무주택기간이 길다'는 생각이 가장 흔한 오해예요. 무주택기간은 만 19세나 20세가 아니라 30세부터(그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터) 세요. 32세 미혼이라면 아무리 오래 무주택이었어도 무주택기간은 2년이라 6점이에요.

두 번째 오해는 '부모님을 모시고 살면 바로 부양가족이 된다'는 생각이에요. 직계존속은 청약자가 세대주여야 하고 최근 3년 이상 같은 등본에 계속 올라 있어야 인정돼요. 부모님 중 한 분이라도 집을 갖고 있으면 두 분 모두 부양가족에서 빠지니, 등본에 함께 올렸다고 안심하면 안 돼요. 점수를 실제보다 높게 적어 당첨되면 부적격 당첨으로 처리되어 계약이 취소될 수 있어요.

세 번째는 '통장에 돈을 많이 넣으면 가점이 올라간다'는 생각이에요. 가점표의 통장 항목은 가입기간만 봐요. 납입한 금액은 민영주택 예치기준금액이나 국민주택 선정 기준에서 따지는 별도 요건이에요. 가점만 놓고 보면 일찍 가입해 오래 유지하는 것이 중요하고, 해지했다가 다시 가입하면 기간이 처음부터 다시 시작된다는 점도 기억해 두세요.

이 글은 주택공급에 관한 규칙 별표 1을 바탕으로 한 일반 정보예요. 실제 무주택 인정 여부, 부양가족 인정 범위, 가입기간은 주민등록 이력과 주택 소유 이력, 단지별 입주자모집공고에 따라 달라질 수 있어요. 청약 전에는 청약홈 가점 계산과 해당 단지 모집공고를 확인하고, 애매한 부분은 사업주체나 관계 기관에 문의하세요.

청약 가점 계산 자주 묻는 질문

청약 가점 만점은 몇 점인가요?

84점이에요. 무주택기간 15년 이상 32점, 부양가족 6명 이상 35점, 주택청약종합저축 가입기간 15년 이상 17점을 모두 채우면 만점이에요.

무주택기간은 몇 살부터 계산하나요?

청약자가 30세가 되는 날부터 세요. 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 세고, 집을 가졌던 적이 있다면 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 세요.

4인 가족이면 부양가족 점수는 몇 점인가요?

본인, 배우자, 미혼 자녀 2명이 같은 등본에 있다면 본인을 뺀 부양가족이 3명이라 20점이에요.

배우자 청약통장도 가점에 들어가나요?

들어가요. 배우자 통장 가입기간의 50%를 점수표로 계산한 점수를 최대 3점까지 더할 수 있고, 합친 통장 점수는 17점을 넘을 수 없어요. 특별공급에는 적용하지 않아요.

부모님을 부양가족으로 넣으려면 몇 년을 같이 살아야 하나요?

청약자가 세대주이고 모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 올라 있어야 해요. 부모님 중 한 분이라도 집이 있으면 두 분 모두 인정되지 않아요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제10조(월납입금을 선납 또는 연체한 경우 등의 처리)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제28조(민영주택의 일반공급)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 별표 1 가점제 적용기준(PDF)
• 청약홈